王藝林/繪

(資料圖)

物業(yè)更換為何難？

2月2日上午，記者來到淮南市高新區(qū)某小區(qū)。在小區(qū)業(yè)委會(huì)辦公室大門上貼著一份《告全體業(yè)主書》，稱“自2021年12月31日起，原物業(yè)已與小區(qū)終止了物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系”，并提醒小區(qū)業(yè)主“不要盲目交費(fèi)”。

該小區(qū)業(yè)委會(huì)成員楊某介紹，原物業(yè)近年來服務(wù)質(zhì)量下降嚴(yán)重，在人員配備、公共收益、安全維保等諸多方面都難令業(yè)主滿意?！?018年小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)，表決產(chǎn)生了第一屆業(yè)委會(huì)。此后業(yè)委會(huì)曾多次下函物業(yè)公司要求其整改，物業(yè)雖作了部分整改，但一直未整改到位，業(yè)主意見較大?！睏钅痴f。

據(jù)楊某介紹，2021年11月18日至28日，小區(qū)召開了年度業(yè)主代表大會(huì)，就是否續(xù)聘原物業(yè)等多項(xiàng)議題進(jìn)行表決。結(jié)果顯示，在60名參與投票的業(yè)主代表中，59票同意解聘原物業(yè)。當(dāng)年12月6日，小區(qū)業(yè)委會(huì)發(fā)函原物業(yè)告知其小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)表決結(jié)果，并依照法律規(guī)定通知其在60日后，即“于2022年2月5日交接物業(yè)”。

不過，原物業(yè)卻不愿意拖至60天后辦理交接，他們于2021年12月7日即復(fù)函該小區(qū)業(yè)委會(huì)，稱“將于2021年12月31日退出該小區(qū)”，并表示“會(huì)積極配合進(jìn)行有關(guān)工作交接事宜”。然而，“時(shí)至今日，原物業(yè)依然沒有退出小區(qū)?！睏钅痴f。

這段時(shí)間，合肥市某小區(qū)因更換物業(yè)鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。小區(qū)業(yè)委會(huì)成員范某告訴記者，2022年10月，業(yè)委會(huì)面向社會(huì)公開選聘出新物業(yè)并向上級部門報(bào)備。今年1月5日，小區(qū)新物業(yè)到了入場時(shí)間，原物業(yè)卻遲遲不退場，甚至違規(guī)收取2023年物業(yè)費(fèi)。

“物業(yè)到底換沒換？有了問題找誰去解決？小區(qū)管理會(huì)不會(huì)持續(xù)惡化？”2月1日上午，記者采訪時(shí)，不少業(yè)主表示，新老物業(yè)一直未能交接讓他們很擔(dān)憂。

交接為何頻“卡殼”？

2月5日，記者就物業(yè)是否會(huì)撤出淮南市某小區(qū)致電小區(qū)物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人稱“公司堅(jiān)決不會(huì)退出”，理由是該小區(qū)業(yè)委會(huì)的操作“不合法”，而且小區(qū)很多業(yè)主是認(rèn)同并支持物業(yè)工作的。

“他們召開的是小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)，不是業(yè)主大會(huì)，根據(jù)國家有關(guān)法律規(guī)定，物業(yè)的選聘與解聘事宜，應(yīng)通過小區(qū)業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主決定?！痹撠?fù)責(zé)人告訴記者，小區(qū)業(yè)委會(huì)并沒有嚴(yán)格按照有關(guān)法律規(guī)定開展工作，并且小區(qū)業(yè)主代表的產(chǎn)生也是不合規(guī)的。

對此，安徽省物業(yè)協(xié)會(huì)業(yè)主事務(wù)工作委員會(huì)主任凌德慶表示，《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表的推選、權(quán)限由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

“如小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則明確業(yè)主大會(huì)可由業(yè)主代表參加，且業(yè)主代表的產(chǎn)生是合法的，那么業(yè)主代表大會(huì)作出的相關(guān)決定，其效力等同于業(yè)主大會(huì)作出的決定。”凌德慶說。

該小區(qū)原物業(yè)有關(guān)工作人員還向記者透露，對于小區(qū)2021年11月年度業(yè)主代表大會(huì)通過的決議，很多業(yè)主并不同意，并還就此起訴了該小區(qū)業(yè)委會(huì)。

小區(qū)業(yè)委會(huì)向記者出示了一份淮南市田家庵區(qū)人民法院民事判決書。一審判決顯示，2022年10月，兩名小區(qū)業(yè)主向該院提出了依法撤銷被告小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)于2021年11月28日作出的總計(jì)17項(xiàng)決議中的除第10項(xiàng)、第13項(xiàng)以外的所有決議，其中就包括“‘續(xù)聘’或‘解聘’原物業(yè)公司”。一審判決認(rèn)為，“本案中小區(qū)業(yè)委會(huì)按照程序選取代表”，“參會(huì)及表決代表符合《民法典》的法律規(guī)定”“程序符合法律規(guī)定”，并最終駁回了原告的訴訟請求。

記者了解到，該案已進(jìn)入二審階段。

監(jiān)管如何真發(fā)力？

近年來因更換物業(yè)而引發(fā)的業(yè)主、原物業(yè)公司、新物業(yè)公司之間的矛盾糾紛不時(shí)發(fā)生，也出現(xiàn)小區(qū)民主決議選出新物業(yè)公司后原物業(yè)公司遲遲不退場的情況。

凌德慶表示，現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，解決新舊物業(yè)服務(wù)公司交接問題的主要渠道包括：請求相關(guān)行政部門介入解決糾紛、向所在地法院提起訴訟及其他維權(quán)途徑。

對于轄區(qū)小區(qū)物業(yè)出現(xiàn)交接難的問題，記者2月3日下午聯(lián)系了合肥市某小區(qū)所在的龍崗綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)。該管委會(huì)物業(yè)辦負(fù)責(zé)人張俊表示，目前相關(guān)部門已下達(dá)了《撤場函》，責(zé)令原物業(yè)于2月12日前撤場，屆時(shí)原物業(yè)再不撤場的話，政府將聯(lián)合約談相關(guān)物業(yè)企業(yè)，爭取早日解決問題，讓小區(qū)物業(yè)管理逐漸步入正軌。

新老物業(yè)交接遇難題，政府究竟能否幫助合法合規(guī)選聘新物業(yè)的小區(qū)清退老物業(yè)？受訪的有關(guān)部門表示，政府可以約談老物業(yè)、給予行政處罰，但依照現(xiàn)行法律，如果約談和行政處罰都不奏效，新物業(yè)與業(yè)委會(huì)只能通過訴訟手段維權(quán)。

司法實(shí)踐中，原物業(yè)公司如拒不退出小區(qū)，新物業(yè)公司則不能強(qiáng)行進(jìn)行交接?！澳壳皝砜?，維護(hù)業(yè)主利益，既要提升小區(qū)業(yè)委會(huì)組建水平，也要政府在物業(yè)服務(wù)處理中更加主動(dòng)作為?！绷璧聭c建議，一方面，街道和居（村）委會(huì)要在協(xié)助和指導(dǎo)廣大小區(qū)成立業(yè)委會(huì)事情上更積極，讓業(yè)主實(shí)現(xiàn)對公共收益的管理。另一方面，政府應(yīng)加大對物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)的備案流程和監(jiān)管力度，制定清晰明確的物業(yè)管理活動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)，減少物業(yè)服務(wù)公司“鉆空子”行為。（記者 范孝東 李明杰）