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觀點(diǎn)網(wǎng)訊：2月27日，廣州珠江發(fā)展集團(tuán)股份有限公司回復(fù)上交所關(guān)于重大資產(chǎn)置換的問(wèn)詢函。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體獲悉，珠江股份于2月9日收到上交所對(duì)其重大資產(chǎn)置換及重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易草案的問(wèn)詢函，其中，上交所要求珠江股份說(shuō)明本次交易定價(jià)的公允性。

對(duì)此，珠江股份表示，珠江城服2021年資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的評(píng)估目的為擬股份制改造，根據(jù)資產(chǎn)基礎(chǔ)法測(cè)算得出珠江城市服務(wù)股東全部權(quán)益價(jià)值為22,524.15萬(wàn)元，根據(jù)收益法測(cè)算得出的股東全部權(quán)益價(jià)值23,607.88萬(wàn)元，最終采用了資產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié)論;本次評(píng)估報(bào)告的評(píng)估目的為擬進(jìn)行重大資產(chǎn)置換，根據(jù)資產(chǎn)基礎(chǔ)法測(cè)算得出珠江城市服務(wù)股東全部權(quán)益價(jià)值為59,652.95萬(wàn)元，根據(jù)收益法測(cè)算得出的股東全部權(quán)益價(jià)值77,851.63萬(wàn)元，最終采用了收益法結(jié)論。

兩次評(píng)估報(bào)告采用了不同的評(píng)估方法結(jié)論，主要因?yàn)閮纱蔚脑u(píng)估目的不一致。

珠江城服2021年改制至今，資產(chǎn)質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)狀況持續(xù)向好，本次交易估值較前次評(píng)估大幅增加的原因主要為:

其一，時(shí)點(diǎn)不一致，改制報(bào)告基準(zhǔn)日為2021年2月28日，本次報(bào)告基準(zhǔn)日為2022年8月31日;采用審計(jì)后財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)因基準(zhǔn)日的不一致，出現(xiàn)較大差異。2022年8月31日母公司的凈資產(chǎn)為37,829.66萬(wàn)元，2021年2月28日時(shí)凈資產(chǎn)為16,908.85萬(wàn)元。

其二，由于2021年至今，珠江城服所持有的長(zhǎng)期股權(quán)投資出現(xiàn)變化，其中，持有珠江文體的股比在改制評(píng)估后2021年6月由20%變更為100%。改制評(píng)估報(bào)告關(guān)于珠江文體的估值，因當(dāng)時(shí)持股比例較少，為非控股的投資單位，故根據(jù)核實(shí)后的賬面值確認(rèn)評(píng)估值，評(píng)估值為3,325.71萬(wàn)元;本次評(píng)估報(bào)告考慮到珠江文體在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)已為珠江城服業(yè)務(wù)收入的主要板塊之一，采用了收益法對(duì)珠江文體進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估值為45,837.57萬(wàn)元，兩者差異42,511.86萬(wàn)元，為導(dǎo)致本次交易估值較前次評(píng)估大幅增加主要因素。

此外，本次交易擬注入資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的2021年靜態(tài)市盈率為12.55倍，低于A股同行業(yè)可比上市公司的平均數(shù)25.24倍;2022年預(yù)測(cè)市盈率為12.39倍，低于A股同行業(yè)可比上市公司的平均數(shù)20.07倍;估值水平較為謹(jǐn)慎合理。本次交易擬注入資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的市盈率水平低于A股同行業(yè)可比上市公司平均數(shù)的原因主要為流動(dòng)性折扣以及擬注入資產(chǎn)和可比公司業(yè)務(wù)及財(cái)務(wù)表現(xiàn)的差異。A股同行業(yè)可比公司中招商積余、新大正和特發(fā)服務(wù)的市盈率高于平均值，主要由于業(yè)務(wù)規(guī)模較大、財(cái)務(wù)表現(xiàn)較好、特色業(yè)態(tài)具有競(jìng)爭(zhēng)力等原因，受到資本市場(chǎng)認(rèn)可。

本次評(píng)估估值倍數(shù)均低于可比交易案例估值倍數(shù)，主要是是招商物業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模較珠江城服大，具有一定的規(guī)模效應(yīng)。此外，可比交易案例與本次交易時(shí)間間隔較長(zhǎng)，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境等因素有所變化。

綜上，本次評(píng)估的估值倍數(shù)處于合理水平。本次交易作價(jià)較為謹(jǐn)慎，交易定價(jià)合理、公允。