觀點網 2月17日上午，蘇州2023年首場土拍中進入線下搖號的湖西1號地塊結果出爐，最終由華潤置地拿下該核心地塊，成交總價36.43億元，成交樓面價35650元/平方米，溢價率15%，刷新園區地價紀錄。

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至此，今年蘇州首場土拍結果全部出爐，六宗地塊共收金83.9億元，一宗觸頂搖號、一宗溢價、其余四宗底價成交。

總體回暖

在過去長達兩年的時間里，蘇州土拍市場一直都是以“托底”為主。2022年蘇州共完成了五次集中供地，整體而言呈現量跌價漲的態勢，整體供地平穩，地塊主要以低溢價出讓為主。

從溢價率看，2022年的蘇州土拍市場處于不溫不火的狀態。除去第四批次供地全部底價成交外，其余四批次整體溢價率基本維持在3.00%-4.80%的區間。溢價率最高的批次為年底的第五批次供地，整體達4.80%。溢價率的走高得益于三宗工業園區地塊的帶動，剩余的七宗則均以底價成交。

據江蘇省統計局發布的固定資產投資數據顯示，2022年全省商品房新開工面積為9907.3萬平方米，其中住宅新開工面積為7298萬平方米，較同期減少43%。蘇州市商品房新開工面積為1187.75萬平方米，其中住宅新開工面積為894.28萬平方米，較同期減少56.3%，增速小于全省，市場投資熱度明顯衰退。

此外，2022年的拿地房企以國企、城投類國資背景企業為主進行托底，民企多以聯合體形式參與拿地并開發。整體情況上看，多采取本地國資+本地民營聯合體的方式拿地，在不景氣的市場環境下，這種較為保險的做法可以減少民企的投資成本及拿地風險。

但從新年的首場供地來看，蘇州土拍市場似乎呈現出一股回暖的勢頭。首場土拍即拍出了6.07%的整體溢價率，其中一宗進入觸頂搖號。該宗地在開拍前已有40輪報價，在65輪競價后共計31家房企進入現場搖號。

除此之外，此輪蘇州首場土拍亦處于一個特殊的節點，此次集中出讓恰好是疫情放開后新年的首拍。同時自“二十大”以來樓市調控政策利好政策頻出，集中供地制度也有了調整。

目前蘇州土拍規則逐漸放松，去年第五批次土拍規則“限價+現場搖號”首次被啟用，部分核心高價值地塊的土地出讓金支付時間要求在年底前付清。

基于這個特殊節點，蘇州首場土拍的“開門紅”為立下了一個好的開頭，對比去年平靜的市場，激烈的競爭有股市場即將回暖的意味。

冷熱不均

著眼于本場土拍，市場依然延續了去年冷熱分明的狀態。

本場土拍共出讓六宗地塊，除了蘇州園區湖西原三星地塊觸頂搖號外，其余均已底價或低溢價成交。該觸頂地塊位于蘇州工業園區中新大道南、星港街西，最終以最高限價36.43億元成交，成交樓面價35650元/平方米，同時刷新了蘇州工業園區的地價紀錄。

自從2022年8月土拍規則調整以來，上一次進入現場搖號的地塊是園區建發上華琚西地塊和華潤月亮灣地塊。15%的溢價率讓園區在本場土拍中延續了以往的熱度。

但在這火熱的競爭下呈現出的卻是“一邊倒”的局面。與湖西地塊不同，園區內的其余兩宗地塊——青劍湖4號地塊經過兩輪報價被建發以0.65%的低溢價率拿下，婁葑5號地則被招商蛇口以底價收入囊中，剩下三宗地塊均為底價成交。

可以說蘇州土拍市場整體仍然延續了去年冷熱不均的形勢。在2022年蘇州第五輪集中供地中，出讓的十宗地塊整體溢價率達到了4.8%，但溢價率走高與今比相差無幾，同樣源于園區地塊帶動，除三宗園區地塊外，其他七宗地塊均底價成交。

在樓市去杠桿加上行業寒冬的背景下，土地市場的依然處于低熱度階段，核心地塊依舊會迎來房企的激烈競爭，但對于非熱門板塊而言，礙于現金流的壓力房企并不會輕易出手，這很大程度上造成了市場冷熱不均的形勢。即便是有政策的加持以及條件的放寬，土地市場的回暖依舊需要經歷一個艱難的過程。

從新年首月的蘇州樓市情況來看，1月份商品住宅成交2516套，環比下跌46%，同比下跌44%；商品住宅成交均價為26762元/平方米，環比下跌18%，同比上漲了9%。