文/樂居財經(jīng)魏薇

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在債務(wù)違約與業(yè)績虧損擴大的雙重困境下，榮盛發(fā)展趕上了股權(quán)融資的紅利。

3月6日，榮盛發(fā)展發(fā)布公告稱，30億定增計劃獲深交所受理。

據(jù)公告，除補充流動資金項目外，本次發(fā)行募投項目成都時代天府、長沙錦繡學(xué)府和唐山西定府邸均已獲得項目土地并開工建設(shè)，部分房屋已經(jīng)預(yù)售，總投資分別為48.3億、11.7億、10.2億元，有項目已出現(xiàn)延期交付情況，亟需資金投入確保項目開發(fā)建設(shè)及交付進度，其中唐山西定府邸項目還涉及京唐鐵路（玉田段）的拆遷安置。

公告提到，其本次向特定對象發(fā)行股票事項尚需通過深交所審核，并獲得中國證券監(jiān)督管理委員會做出同意注冊的決定后方可實施，能否通過深交所審核，并獲得中國證監(jiān)會同意注冊的決定尚存在不確定性。

在這一天，廈門象嶼、福星股份的定增申請也分別獲得上交所和深交所受理，募資金額分別為32.2億元和不超過13.2億元。與榮盛發(fā)展一樣，這兩家企業(yè)的定增事項均未通過最終審核，尚存在不確定性。

但這是一個好苗頭，意味著政策層面對出險房企的包容度高了起來，房企的融資環(huán)境正在好轉(zhuǎn)。在政策出臺的初期，只有優(yōu)質(zhì)房企才能獲得融資上的支持。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年前三季度，100家典型房企到期債券總規(guī)模達到5528億元，同比增長6%，第一季度為首個償債高峰，房企們的資金壓力巨大。而“保交樓”重任在前，房企們已經(jīng)不能再經(jīng)受沖擊，好在，信貸、債務(wù)、股權(quán)等各項融資渠道正在“開閘”。

榮盛險情蔓延

這一年多來，榮盛發(fā)展先后經(jīng)歷了商票逾期、債券展期、美元債重組等危機，守住了債務(wù)不違約的底線。但持續(xù)性的虧損之下，榮盛發(fā)展在今年1月底被7800萬元難住了。

1月30日，民生銀行公告，榮盛發(fā)展2020年度第一期中期票據(jù)（“20榮盛地產(chǎn)MTN001”）未按期足額兌付本息，構(gòu)成違約。

該中期票據(jù)發(fā)行于2020年7月22日，發(fā)行金額10億元，債項余額9.4億元，期限2+1年，本計息期債項利率7.22%。在這次正式公開違約之前，“20榮盛地產(chǎn)MTN001”已經(jīng)在去年7月成功獲得了一次展期。

今年1月中旬，榮盛發(fā)展還曾試圖對“20榮盛地產(chǎn)MTN001”和“20榮盛地產(chǎn)MTN002”進行二次展期，即計劃在原有展期15個月方案上整體再延后2年進行兌付。為了增加投資人的信心，榮盛發(fā)展以子公司股權(quán)進行質(zhì)押擔(dān)保作為上述兩筆中票的增信措施。另外增加了首付款兌付，即擬在2023年2月23日兌付1%面額的本金金額。

同一天，榮盛發(fā)展發(fā)布業(yè)績預(yù)告，預(yù)計2022年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損190億-250億元，上年同期為虧損49.55億元。

為補充流動性，榮盛發(fā)展母公司榮盛控股多次將股權(quán)出售給私募基金。去年6月，榮盛控股以轉(zhuǎn)讓價5.91億元向上海牛傘轉(zhuǎn)讓所持有的2.17億。在去年3月至6月間，還通過大宗交易方式轉(zhuǎn)讓9916萬股股份予8只私募基金產(chǎn)品，占上市公司總股本的2.28%。

2月2日，榮盛發(fā)展發(fā)布公告稱，榮盛控股及其一致行動人榮盛建設(shè)、牛傘資產(chǎn)于近日合計減持公司股份已超過公司總投本的1%，合計減持股份數(shù)量6344.9121萬股，減持比例達1.46%。

目前，榮盛發(fā)展有存量債券4只，規(guī)模38.73億元，其中，私募債1只為“20榮盛地產(chǎn)PPN001”，規(guī)模5億元。另外3只公開債中，除了“20榮盛地產(chǎn)MTN001”及“20榮盛地產(chǎn)MTN002”，“20榮盛地產(chǎn)MTN003”由榮盛發(fā)行于2020年12月9日，發(fā)行規(guī)模13.8億元，期限為2+2Y，利率7.2%，到期日為2024年12月10日。

對于持續(xù)的虧損與償債壓力，榮盛發(fā)展在募集說明書表示，由于目前資金壓力較大，融資成本較高，房地產(chǎn)市場目前整體需求依然較弱，其雖然采取了緊抓現(xiàn)金流、積極去化回款、交付有序推進和降費增效等措施，開源節(jié)流，積極改善公司經(jīng)營情況，但對于扭轉(zhuǎn)收入下滑和持續(xù)虧損趨勢的效力力度存在不確定性。

定增潮與幸運兒

去年11月28日，證監(jiān)會宣布恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，這也意味著暫停多年的A股房企并購重組以及再融資政策的松閘，被業(yè)內(nèi)視為“第三支箭”。

此后不到一個月的時間里，包括萬科A、陸家嘴、招商蛇口、嘉凱城、華發(fā)股份、綠地控股、格力地產(chǎn)等在內(nèi)的多家A股上市房企籌劃再融資。據(jù)不完全統(tǒng)計，至今已有超30家房企籌劃股權(quán)再融資。

其中已有十家左右的房企公布了定增金額，保利發(fā)展125億、華發(fā)股份60億、大名城不超過30億、中南建設(shè)不超過28億、迪馬股份不超過18億，披露金額最高的為萬科，其于2月13日拋出了150億的定增計劃，若能順利進行，這將會是A股房企規(guī)模最大的定增案。

“定增潮”主要集中在兩大領(lǐng)域，一方面是招商蛇口、格力地產(chǎn)等房企重啟并購重組，并發(fā)行股份募集配套資金。另一方面，部分房企籌劃定增募資，用于“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目等政策支持領(lǐng)域。

今年2月22日，中國房協(xié)發(fā)布“保交樓”行動倡議，倡議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及樓盤項目公司自覺履行企業(yè)責(zé)任，切實提供房地產(chǎn)交付保障措施，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定的各項工作。

作為“保交樓”的責(zé)任主體，房企們自然不能倒下。

榮盛發(fā)展此次定增融資，募集資金主要也是用于推進存量項目的開發(fā)，募投項目包括成都時代天府、長沙錦繡學(xué)府和唐山西定府邸，三個項目總投資金額70.29億元。定增募資的30億元中，榮盛發(fā)展將投入21億元用于上述項目。另外，9億元用于補充流動資金。

為此，榮盛發(fā)展將向特定對象發(fā)行股票數(shù)量不超過1,304,449,155股（含），發(fā)行股票數(shù)量上限未超過本次發(fā)行前公司總股本的30%。

發(fā)行對象包括符合中國證監(jiān)會規(guī)定的證券投資基金管理公司、證券公司、信托公司、財務(wù)公司、保險機構(gòu)投資者、合格境外機構(gòu)投資者以及其他機構(gòu)投資者、自然人等不超過35名特定對象。

發(fā)行價格不低于定價基準(zhǔn)日前20個交易日公司股票交易均價的80%。于3月6日當(dāng)天，榮盛發(fā)展收盤報2.21元/股，總市值96.53億元，微跌1.34%。

融資開閘中等待春天

事實上，股權(quán)融資之外，在中債增的護航下，越來越多的房企獲準(zhǔn)發(fā)行中票。有業(yè)內(nèi)人士表示，中債增擔(dān)保降低了抵押物的標(biāo)準(zhǔn)。剛剛過去的2月，房企獲批的中票發(fā)行總額已超千億元。

2月初，萬科、美的置業(yè)、新城控股、新希望地產(chǎn)、中國鐵建5家房企中票也獲準(zhǔn)注冊，總計金額達到669億元。

2月23日，中國銀行間市場交易商協(xié)會官網(wǎng)披露，碧桂園200億元中票、綠城110億元中票、廈門中駿30億元中票、雅居樂20億元中票獲得注冊。上述中票在今年1月獲批，總額度達390億元。

從獲批發(fā)債主體看，監(jiān)管層曾經(jīng)對央企、國企和經(jīng)營面穩(wěn)健的大型民營房企較為“偏愛”，目前來看，融資政策正逐漸對流動性緊張房企松動。中駿、雅居樂兩家中型房企出現(xiàn)在了2月下旬的中票注冊名單中，2022年，這兩家房企頂住了流動性壓力，目前為止均未發(fā)生違約。

出險房企旭輝15億元中票的發(fā)行工作處在正常推進中；有部分境外債涉及違約的房企，如寶龍和合景泰富，中票發(fā)行也在推進中。

另外，銀行“內(nèi)保外貸”支持房企隊伍也在擴容。去年12月9日，首家“內(nèi)保外貸”房企龍湖的7億元貸款已實現(xiàn)提款。

1月26日，碧桂園發(fā)布公告稱，已與民生銀行香港分行訂立融資協(xié)議，據(jù)此獲得最高達5000萬美元等值的人民幣定期貸款融資。

2月1日，大連萬達集團正用其境內(nèi)的資產(chǎn)進行抵押，和境內(nèi)一家金融機構(gòu)洽談一筆約3.5億美元的境外貸款，以償還一筆3月份到期的美元債。目前仍處于商談階段。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2023年1月房企債券發(fā)行了319.86億元，其中境外發(fā)債約47億元，實現(xiàn)了自2022年10月以來房企境外發(fā)債的破冰。

債券融資準(zhǔn)入門檻進降低，如今隨著榮盛發(fā)展30億定增獲受理，意味著涉險房企在股權(quán)融資層面也迎來開閘。行業(yè)保交樓、穩(wěn)發(fā)展仍在推進，未來或還將有更多的房企重啟融資。

僅榮盛發(fā)展而言，其也稱，隨著房地產(chǎn)融資信貸、債券、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”，將在加強資金使用統(tǒng)籌管理的基礎(chǔ)上，以“保交樓、保民生”為著力點，充分運用各類融資工具合理應(yīng)對當(dāng)前的債務(wù)逾期和違約情況。