文/樂居財經許淑敏

大熊（化名）是某房企投拓人員，這一年的工作量少了50%。他所在的房企，從去年下半年就已經停止拿地，去年底架構調整，投資部幾乎全部裁撤，僅剩幾個人留守。

他們雖然關注各個城市的土地掛牌信息，但也僅限于關注，畢竟沒有拿地指標，工作內容更多是處理手頭上的資產、疏通各方關系。

(相關資料圖)

最近政策暖風頻吹，“三支箭”齊發，房企融資利好不斷，大熊說，這些資金最終指向“保交樓、保交付”，短時間內難以促進投資信心，沒有多余的資金。

但不能否認，市場確實在發生改變。特別是集中供地出現常態化的傾向，各城市土地掛牌信息增多，這是比較明顯的信號。

自去年2月推出“集中供地”以來，22個試點城市采用的是全年三批次競拍的模式，而如今，土地出讓已經不再限于“三批次”，趨于常態化。

無錫、蘇州、徐州等城市已經完成了2022年第五批集中供地，而南京、北京等城市也發布了第五批集中供地的信息。甚至徐州、武漢已經上線了第六批集中供地地塊，速度極快。

問及市場變化之后工作是否會有改善，大熊也只是感嘆：“大概就是暫時不會再裁員了吧，新拓土地還是比較謹慎。”

從目前看來，各地的土拍成交仍趨于低溫，冷熱分化較大，除了個別核心區域的優質地塊以外，大部分地塊成交都要靠央國企、城投托底。之前土拍規則放松已經無法帶來市場的變化，而“集中供地”規則逐漸放寬，或許能帶來一絲希望。

多輪“常態化”

變化是從今年初開始，多地陸續調整供地節奏，將土拍批次由3批調整為4批。9月份是個轉折點，武漢首先宣布，將在9月、10月、11月繼續安排3個批次（第四、五、六批次）的集中供地，全年供地次數達到6批次。

而長沙更直接，成為第一個跳出“集中供地”的試點城市，宣布今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態化持續更新推介。

隨之，南昌也表達了退出“集中供地”的態度。10月底，江西省住建廳發布通知稱，將持續完善房地產政策，積極爭取國家有關部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調出。

這些通知都引來了不少猜測，“集中供地”或將逐步取消，回歸常態化土拍的節奏。

從落地來看，確實有這種趨勢。截止目前，無錫、蘇州、徐州等城市已經完成了2022年第五批次集中供地，而武漢、南京、北京等城市也發布了第五批次集中供地的信息。甚至徐州已經上線了第六批次集中供地地塊，速度較快。

樂居財經發現，這些急著推出五批次、六批次的城市，大部分都是往年熱度比較高的城市，并且以長三角區域為主，比如蘇州、徐州、無錫、南京，但今年土拍熱度不夠，普遍零溢價。

蘇州的急迫可以理解，作為新一線熱點城市的代表，向來是開發商搶地的熱門城市。但從今年的集中供地情況看，前三批集中供地平均溢價率還能維持在3%左右，而到了第四批集中供地，推出的18宗土地全都底價成交，十分冷清，陷入全年低谷。

蘇州第五批集中供地適時調整，推出了3宗工業園區核心地塊，其中2宗觸頂成交、1宗溢價成交，成功讓熱度回升。

尤其園區06號地塊開拍1分鐘內，就出現了5組報價，這在當前市場是難得一見的搶地場面。最終地塊啟動線下搖號，招商、廈門建發、中海、華潤置地等四家入圍，由建發搖中，成交價15.67億元，成交樓面價約3.33萬/平方米，溢價率15%。

徐州也同樣境況，今年前幾批土拍基本為零溢價，每次只花幾分鐘就結束拍地。到了第五批集中供地，只用了4分鐘就火速成交21宗宅地，僅有老煙廠地塊溢價0.32%，而翠屏山VWO因無人報價流拍，可謂慘淡。

無錫甚至連后面幾批集中供地，都不見回暖跡象。第五批集中供地未實行預申請制，土地直接掛牌出讓，不確定性更大。最后14宗涉宅用地（包含2宗定銷）均底價成交，總計攬金224億元。

南京也在不斷調整土拍規則，適當降低門檻。第三批集中供地，拿地前、拿地中規則基本不變，但拿地后未設置商品房毛坯限價，放松了商品房售價限制。

但熱度還是無法回升，南京第四批集中供地涼意明顯，打算發力第五批次集中供地，換種打法，供應規模大幅上升，但均為低總價地塊。第五批次供地預計推出15宗地塊，總建筑規模約91.78萬平方米，起始總價僅56億元。

而武漢第五批集中供地在開拍前一晚，將10宗地的拍賣時間延后。最終12月8日，武漢第五批集中供地第一場拍賣活動，僅底價成交4宗涉宅用地，攬金24億元。

不同于其他城市，北京第四輪集中供地顯示回暖趨勢。克爾瑞分析稱，本輪北京土拍的整體溢價率不僅是今年最高的一輪，也是第四輪集中供地整體溢價率最高的城市。

主要是北京此輪土拍限制減少，兼顧剛性和改善性住房需求，大部分項目不設置“90/70”戶型限制要求，契合多樣化市場需求，再加上地塊本身價值足夠，熱度回升只是時間問題。

這可能就是“少量多次”供地目的所在，以更加契合市場的方式，吸引更多房企繼續投資，為土地市場注入信心。

低迷困境

即便放寬“集中供地”的要求，能夠在短時間內回暖的城市也不多，僅有杭州、北京等熱度城市仍能保持熱度。但不管熱度是否回升，這些城市都需要盡快推出土地，以完成供地計劃，補充財政。

數據顯示，2021年，北京、南京、武漢、蘇州等城市賣地收入（經營性用地）在全國城市排名均進入前十，基本都超過1400億元。可以說，對于土地財政的依賴度不小。

對比可知，去年蘇州的三輪集中供地土地成交金額達到1113億元，而今年五輪集中供地下來，僅僅943億元。而北京，今年四輪集中供地攬金超1615億元，仍低于去年三輪集中供地成交總金額1905億元。

土拍市場熱度降低，全年供地計劃難以完成。機構數據顯示，截至2022年11月24日，22城計劃供應商品住宅用地12875公頃，實際供應土地面積7135公頃，供地計劃完成率僅55%。

房企拿地積極性不高，無法真正讓市場回溫。業內表示，最近確實有政策來鼓勵和支持企業拿地，除了融資渠道放松，還有“集中供地”放松，但是房企拿地得有錢，并且得掙錢，現在房子賣不出去，房企回款艱難，根本沒錢拿地，這才是痛點。

問題又回到房企本身。自去年以來，不少房企已經明確表示停止拿地，而繼續拿地的房企則以審慎的態度，只看核心城市的優質地塊，非必要也不拿地。CRIC數據披露，2022年前11月來看，投資“暫停”的房企依然超過30家。

房企投資指標一般與銷售回款掛鉤，拿地投資預算會根據銷售回款制定。在各地樓市持續探底的情況下，市場不明朗，投資自然也就擱淺。

2022年11月，重點30城成交面積環比下降了14%，同比跌幅擴至30%。與此同時，TOP100房企單月銷售規模同比降低25.5%，持續低迷狀態。

大多數房企不再新拓土地，并以保守態度觀望市場。

因此看到，今年各城市拿地的房企，大部分都是央國企，或者各地的城投公司，他們都是以托底的目的出現。數據顯示，截至今年7月，城投類公司在22城的集中供地中的拿地金額近9000億元，占總金額的28%，拿地幅數超過1000幅，占總幅數的38%。

下半年，財政部發布了限制城投平臺大規模托底拿地的政策，但政策效應傳導，還需要時間。地方城投平臺依然還在拿地，像是無錫第五批集中供地，城投公司拿地比例竟然超過80%，比例之高。

而這樣的托底情況，顯然不可持續。地方城投財政資金有限，加之其操盤項目能力也有限，可能還會對未來樓市發展造成一定的負面影響。

另一邊，樓市放松政策不斷出爐，放松限購、放松限貸、放松限價、放松限售、公積金、稅費減免、購房補貼等政策頻出，土地市場放松已是自然而然。

“地市”某種程度上決定了未來樓市的走向。集中供地節奏轉向、尋求土拍回溫，正是為了轉變購房者對于樓市預期的看法。

松緊“風向標”

自去年2月推出“集中供地”以來，22個試點城市開啟全年3批次競拍的模式，土拍市場僅在去年首批集中供地之時掀起過“高熱度”，此后隨著房企融資受阻、流動性壓力驟增等多種情況出現，土地市場降溫明顯，底價成交、流拍頻出。

2021年首批集中供地的時候，甚至頻頻出現房企多馬甲搶地的現象，可見熱度之高。當時，22城首批集中供地中，土地出讓金總額10705億元，綜合溢價率高達15%，與之后的土拍驟冷形成鮮明對比。

2021年第二批集中供地，22城土地出讓金總額僅6441億元，綜合溢價率跌至4%。市場轉冷與房企陷入融資困難相關，也正是那個時候開始，行業進入下行周期。

此后2021年第三批集中供地，多城對土拍規則作出了一些調整與優化，放松對競買資格、地塊起拍價、土地款支付周期等要求，以期市場回溫。當時，無錫、蘇州等城市均下調了保證金比例，而杭州、蘇州等城市放寬了土地出讓金的支付條件，允許開發商“分期付款”等。

這些方式一定程度上緩解了房企投資的資金壓力，但解決不了根本問題，土拍市場依然延續著冷清的狀態。

集中供地的初衷，是為了讓土地市場回歸常態，遏制地價虛高的現象，從而平抑房價。如今各地的土地市場大都以底價成交，只有少部分優質地塊存在溢價，未來房價水平會趨向穩定，目的基本達成。

而當前亟需解決的問題是房企拿地積極性，看不到更多利益空間，房企投資熱情消退。因而適時放松“集中供地”，靈活調整，可以促進市場良性發展。

之前土拍規則放松已經無法帶來市場的變化，而“集中供地”逐漸放寬，或許能帶來一絲希望。這意味著未來房價上漲預期有所好轉，購房者信心將提升，房企亦有動力進行投資。

盡管當下銷售端仍不樂觀，市場信心未真正恢復，但從最近房企融資放松、土地端逐漸回歸常態的信號看來，過一段時間，銷售端或許會出現改善的跡象。