文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

(資料圖)

前海位于深圳市南頭半島，地理?xiàng)l件得天獨(dú)厚，這里是深圳未來(lái)城市發(fā)展的核心，更是粵港澳大灣區(qū)的核心。從昔日灘涂到“特區(qū)中的特區(qū)”，前海的發(fā)展定位之高，引得很多房企爭(zhēng)相入局。

時(shí)隔兩年，在股權(quán)融資的大門(mén)打開(kāi)后，招商蛇口重啟對(duì)南油集團(tuán)的股權(quán)收購(gòu)計(jì)劃。而南油集團(tuán)核心資產(chǎn)正是通過(guò)深圳市招商前海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司間接持有的前海自貿(mào)擁有深圳前海媽灣片區(qū)80.62萬(wàn)平方米土地的使用權(quán)。

對(duì)于這塊寶地，招商蛇口可以說(shuō)是“垂涎已久”，在兩年前就曾發(fā)動(dòng)收購(gòu)計(jì)劃，這次可以說(shuō)是落地在即。

2月17日晚間，招商蛇口接連發(fā)布多條公告，以宣告收購(gòu)南油集團(tuán)資產(chǎn)獲得了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。招商蛇口擬通過(guò)發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)深投控持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)、招商局投資發(fā)展持有的招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)。

交易總價(jià)約89.28億元，發(fā)行價(jià)格15.06元/股，發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)涉及的發(fā)行股份數(shù)量為5.93億股，其中向深投控發(fā)行4.49億股，向招商局投資發(fā)展發(fā)行1.44億股。發(fā)行價(jià)格較招商蛇口最后一個(gè)交易日2月17日收盤(pán)價(jià)14.5元/股，溢價(jià)3.86%。

交易完成后，南油集團(tuán)將成為招商蛇口的全資下屬公司，招商蛇口對(duì)招商前海實(shí)業(yè)的直接及間接持股比例將由83.10%增至85.99%，對(duì)招商前海實(shí)業(yè)的權(quán)益比例提升約13.65%。

在本次交易前，深投控、招商局投資發(fā)展均未持有招商蛇口股票；交易完成后，深投控將持股招商蛇口5.39%，招商局投資發(fā)展則持股1.72%。

靴子落地

南油集團(tuán)由深圳市投資管理公司、中國(guó)南油石油聯(lián)合服務(wù)總公司及中國(guó)光大集團(tuán)共同投資。2004年歷經(jīng)重組后，招商蛇口持有南油集團(tuán)76%股權(quán)，深投控持有24%股權(quán)。

2020年5月，招商蛇口啟動(dòng)收購(gòu)南油集團(tuán)的計(jì)劃，交易對(duì)價(jià)約70億元，交易方案包括向深投控發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)債及支付現(xiàn)金。當(dāng)時(shí)，35.18億元現(xiàn)金部分計(jì)劃通過(guò)向戰(zhàn)略投資者中國(guó)平安旗下平安資管、平安人壽非公開(kāi)發(fā)行股票方式募集。

對(duì)于收購(gòu)事項(xiàng)，招商蛇口當(dāng)時(shí)表示，交易完成后南油集團(tuán)將成為公司的全資下屬公司，有利于增加對(duì)項(xiàng)目公司的權(quán)益比例，增加公司享有的前海片區(qū)資源價(jià)值。

隨著地產(chǎn)金融政策的收緊，招商蛇口調(diào)整了收購(gòu)方案，取消引入戰(zhàn)略投資者以及募集配套資金安排，計(jì)劃發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)債方式支付的對(duì)價(jià)分別為36.9億元、33.4億元，該方案很快無(wú)條件審核通過(guò)。

但在半年多后，該項(xiàng)收購(gòu)戛然而止。當(dāng)年11月15日，招商蛇口稱(chēng)基于宏觀(guān)環(huán)境變化等原因，現(xiàn)階段繼續(xù)推進(jìn)后續(xù)程序的條件具有不確定性，決定終止交易事項(xiàng)。

去年12月5日，在“第三支箭”射出之后，招商蛇口火速重啟南油收購(gòu)案。招商蛇口稱(chēng)，兩年后重啟定增收購(gòu)是為充分發(fā)揮上市公司股權(quán)融資功能、盤(pán)活存量資產(chǎn)、加快項(xiàng)目建設(shè)，做強(qiáng)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)，改善公司資產(chǎn)負(fù)債表。

到如今，交易方案最終得以披露。只不過(guò)，2020年啟動(dòng)收購(gòu)南油集團(tuán)24%股權(quán)計(jì)劃時(shí)，招商蛇口披露的交易對(duì)價(jià)約為70億，最新披露的交易方案價(jià)格定為67.64億，要便宜了一些。

前海野心

南油集團(tuán)持有的核心資產(chǎn)，是其通過(guò)深圳市招商前海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司間接持有的深圳市前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司50%股權(quán)。后者擁有位于深圳前海媽灣片區(qū)約80.62萬(wàn)平方米土地，包括深圳前海媽灣片區(qū)42.53萬(wàn)平方米土地的使用權(quán)、前海深港合作區(qū)媽灣組團(tuán)的面積為38.09萬(wàn)平方米土地的使用權(quán)。

據(jù)中信建投最新測(cè)算，南油集團(tuán)持有的前海媽灣片區(qū)土儲(chǔ)對(duì)應(yīng)潛在貨值達(dá)4104億元。

近年來(lái)，前海片區(qū)定位及發(fā)展不斷升級(jí)，目前已成為深港聯(lián)動(dòng)發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展的重要軸心。此次交易所涉及的資產(chǎn)位于前海媽灣片區(qū)，業(yè)態(tài)包括住宅、公寓、辦公、酒店、商業(yè)。

如此大的一塊蛋糕，“吃”起來(lái)自然也會(huì)費(fèi)力，而外界對(duì)招商蛇口前海土地儲(chǔ)備釋放緩慢也一直存在質(zhì)疑。

在2019年底的一次股東大會(huì)上，有股東問(wèn)到前海土地何時(shí)能兌現(xiàn)收益，招商蛇口管理層回應(yīng)稱(chēng)前海的發(fā)展時(shí)間規(guī)劃為六年分工、十年開(kāi)發(fā)；2020年業(yè)績(jī)會(huì)上，董事長(zhǎng)許永軍則表示前海土地計(jì)劃8-10年開(kāi)發(fā)完畢。

公告披露，招商蛇口截至目前在前海區(qū)域擁有完工落成項(xiàng)目：深圳海上世界船頭廣場(chǎng)、招商港灣廣場(chǎng)、前海經(jīng)貿(mào)中心一期、二期、招商領(lǐng)璽家園一期、二期等項(xiàng)目。

擬建和在建項(xiàng)目有：深圳市前海前灣T1020410地塊、前海媽灣錦璽一期、招商前海環(huán)貿(mào)中心等。來(lái)自業(yè)績(jī)報(bào)告數(shù)據(jù)，截至2022年中旬，招商蛇口在前海媽灣的土地儲(chǔ)備中仍有約390萬(wàn)平方米建筑面積的項(xiàng)目尚未開(kāi)工。

由于南油集團(tuán)24%股權(quán)的持有人為深投控，重組相當(dāng)于引入了深投控。深投控是深圳市國(guó)資委旗下金融、園區(qū)、產(chǎn)業(yè)一體化的國(guó)資投資平臺(tái)。

如此一來(lái)，招商蛇口“如虎添翼”。招商蛇口稱(chēng)，本次招商局集團(tuán)、深投控資源注入，有利于招商蛇口進(jìn)一步提升發(fā)展質(zhì)量，在前海片區(qū)發(fā)展新態(tài)勢(shì)下，招商蛇口加快前海開(kāi)發(fā)建設(shè)，價(jià)值兌現(xiàn)與發(fā)展前景可期，助力公司中長(zhǎng)期發(fā)展。