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(資料圖)

2022年是深圳樓市的“撿漏”之年。

一邊是房價跌回三年前，一邊是深圳超級高端買家同比大漲。

樓市冷淡，受影響的似乎只有剛需買家。

深圳房價回到三年前

2022年已經(jīng)結(jié)束，深圳樓市的成交數(shù)據(jù)也跌到了冰點。

二手房全年成交僅21701套，比2008年經(jīng)濟最冷淡的一年成交還低，但新房方面，成交卻又比2017年、2018年更高。

一方面說明相比二手房，限價的新房更受市場關(guān)注，新房限價導致了“打新”潮。

另一方面這是政策深度調(diào)控的結(jié)果，二手房成交困難，更多的是因為政策壓制住了置換的需求。

于是從去年開始，深圳新房成交的總套數(shù)，就比二手房成交總套數(shù)高出一大截。

成交量跌趴，衡量市場價的二手房價格也出現(xiàn)了大幅回調(diào)。

相比2020年，2022年深圳樓市二手房均價已回到3年前。

2020年1月深圳二手房均價約64343元/㎡，2022年12月深圳二手房均價約57345元/㎡。

但實際上，深圳的房價不僅回到三年前，更是回到了2019年3月以前。

根據(jù)野天鵝數(shù)據(jù)顯示，2019年3月深圳二手房均價約58431元/㎡ ；2019年2月前，深圳二手房房價約為54968元/㎡。

其中，不少小區(qū)更是一跌再跌。

比如以學區(qū)為代表的學區(qū)房，自從深圳推行集團化辦學，多校劃片政策，疊加本身就不好的冷凍市場，成交腰斬的也不罕見。

深圳實驗初中+百花小學學區(qū)的金茂禮都，2021年5月歷史成交單價高峰曾沖到31.13萬/平，如今2022年12月不僅跌回14.17萬/平，回撤幅度高達54.48%，比2020年3月22.5萬/平的歷史成交價還低。

比如豪宅地段的香蜜，深圳福田最核心的地段也沒扛住這波回跌。

以小戶型為主+香蜜湖明德學位上車盤的香蜜湖豪庭，2020年11月歷史成交單價高峰去到21.65萬/平，但2022年12月回落到12.9萬/平，回撤幅度高達40.42%，比2020年1月17.55萬/平的歷史成交價還低。

英雄對這樣的小區(qū)做了簡單的梳理，基本上前期炒作風頭比較猛的小區(qū)，都已經(jīng)大幅回落，并且回落的價格絕大部分也已經(jīng)比2020年以前還要低。

所以，就絕大部分單個小區(qū)而言，成交單價跌回三年前已經(jīng)成定局。

托住樓市的，不是剛需而是高端買家

雖然2022年的深圳樓市是有史以來最慘淡的一年，但仍然有56142批買家托起了整個深圳樓市。

一邊是深圳剛需不夠用，另一邊則深圳的超級買家用實力撐住了深圳的高端市場。

雖然深圳無論是高端房產(chǎn)還是剛需房產(chǎn)成交，都下跌了不少，但根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示超過千萬的新房成交套數(shù)還是達到了6463套。

甚至總價超過3000萬的新房成交達到487套，同比漲了183%；總價超過5000萬的新房成交達到了94套，同比漲幅達到129%。

而深圳2022年全年新房成交為34441套，超千萬的買家占比達到了18.8%。

這說明總價1000萬以上的房產(chǎn)，已經(jīng)不能算豪宅，只能算置換級別的房產(chǎn)。

并且相比置換群體，超級高端買家的實力深不可測，但是能夠滿足這些群體的新房住宅實際上并不多。

這點從深圳超10萬+/平以及15萬+/平的新房成交量也有所體現(xiàn)。

就深圳而言，2022年新房中超10萬+/平的新房成交達到了4030套，比2021年的成交還多8%，超過15萬+/平的新房成交也比去年增加了29%。

所以可以看到，招商仕林臻邸、華潤城潤璽花園二期、中心天元、天健天驕西筑、招商璽家園、頤城棲灣里、頤城瑧灣悅家園、深鐵懿府均價超過10萬+/平的新房，實際開盤當天都賣得七七八八，個別甚至“日光”。

這些數(shù)據(jù)都意味著，對于政策市場，限制的只有剛需或者置換群體，而深圳的超級高端買家反而沒怎么受到影響。

同時也說明，深圳的超級高端買家，反而更看好2022年的深圳樓市，才造就這種逆市熱成交的現(xiàn)象。

但市場下行階段，即便是超級高端的買家，同樣也是更熱衷“打新潮”，對二手房避之不及。

從2016年到2022年深圳二手房總價>；1000萬的成交套數(shù)，從2020年10144套的高峰掉到了2022年的2014套。

并且相比過去6年，深圳超1000萬的二手房成交，2022年是“冰點”之年。

所以 深圳的超級高端買家是受政策或市場影響最少的那一撥人。

而這一撥人，恰恰也是深圳樓市2022年“撿漏”動作最明顯的人。