焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)訊 12月21日，任澤平發(fā)發(fā)布2023中國(guó)經(jīng)濟(jì)十大預(yù)測(cè)。

【資料圖】

在第十大預(yù)測(cè)中，任澤平認(rèn)為，房地產(chǎn)將步入存量分化時(shí)代，區(qū)域分化、房企分化、地段分化等將日益明顯，都市圈城市群時(shí)代來(lái)臨，房地產(chǎn)稅替代土地財(cái)政是大勢(shì)所趨。

以下為演講摘錄：

2022年中國(guó)經(jīng)濟(jì)令人矚目的大事件，是房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)時(shí)代的落幕，1-10月商品房銷售面積同比-22.3%，大幅負(fù)增長(zhǎng)，創(chuàng)歷史新低。

我研究了下2022年的胡潤(rùn)富豪榜，發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)領(lǐng)域從原來(lái)的占半壁江山到現(xiàn)在只有10%，而且財(cái)富大幅縮水。為什么房地產(chǎn)出現(xiàn)了這么大的轉(zhuǎn)折？

我曾經(jīng)提出過(guò)“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架。客觀講，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，是長(zhǎng)短期、國(guó)內(nèi)外多重因素疊加的結(jié)果。

我們判斷，當(dāng)前房地產(chǎn)周期出現(xiàn)了長(zhǎng)期大拐點(diǎn)，五大原因：

第一大原因，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量時(shí)代步入存量時(shí)代，供求已基本平衡，大部分中西部和東北地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)剩。根據(jù)我們的《中國(guó)住房存量測(cè)算報(bào)告》，2020年中國(guó)城鎮(zhèn)住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國(guó)住房整體已經(jīng)靜態(tài)平衡。經(jīng)過(guò)20多年的高速增長(zhǎng)，房子建得差不多了。

未來(lái)主要需求來(lái)自城市更新、人口流入的城市圈都市群、保障房租賃房等，未來(lái)70%的城市房子將出現(xiàn)不同程度過(guò)剩。除了人口流入的20%的都市圈城市群面臨一定住房短缺，大部分東北、西北以及非都市圈城市群的低能級(jí)城市，已經(jīng)出現(xiàn)供給過(guò)剩。

行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，意味著進(jìn)入洗牌階段，未來(lái)90%的房企將消失，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的建材、家具、家電等也將大洗牌。

由于房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)時(shí)代落幕，土地財(cái)政難以為繼，因此房地產(chǎn)稅替代土地財(cái)政是大勢(shì)所趨。

第二大原因，中國(guó)正在迎來(lái)房地產(chǎn)置業(yè)人群需求的長(zhǎng)周期峰值，這是跟過(guò)去20年的最大不同，也是這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整更為劇烈的深層次原因。2013年以前中國(guó)20-50歲置業(yè)人群的不斷增加帶來(lái)源源不斷的購(gòu)房需求，自2014年以來(lái)，置業(yè)人群見(jiàn)頂后開(kāi)始回落，購(gòu)房需求迎來(lái)峰值。

第三大原因，人口老齡化少子化加速到來(lái)，導(dǎo)致未來(lái)購(gòu)房需求大幅萎縮。中國(guó)人口老齡化速度和規(guī)模前所未有，少子化加速到來(lái)，中國(guó)出生率持續(xù)下降，這導(dǎo)致購(gòu)房需求持續(xù)減少。

第四大原因，中國(guó)房?jī)r(jià)收入比和一二線城市房?jī)r(jià)在國(guó)際上偏高，擠壓了居民消費(fèi)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資。根據(jù)我們的《全球一線城市房?jī)r(jià)比較報(bào)告》國(guó)內(nèi)地一線城市絕對(duì)房?jī)r(jià)、相對(duì)房?jī)r(jià)位居全球前列。從房?jī)r(jià)收入比看，以使用面積算，北上廣深市中心房?jī)r(jià)收入比高于紐約、倫敦和東京。從絕對(duì)房?jī)r(jià)看，全球前十大高房?jī)r(jià)城市，中國(guó)已占一半。

第五大原因，城鎮(zhèn)化步入尾聲，人均住房面積已接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平。從城鎮(zhèn)化進(jìn)程看，2015-2021年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率由56.1%增至64.72%。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，城市化發(fā)展大致分為3個(gè)階段：緩慢發(fā)展期（30%以前）、快速發(fā)展期（30%-70%）、穩(wěn)定發(fā)展期（70%之后）。中國(guó)城市化已接近穩(wěn)定發(fā)展階段。

根據(jù)我們測(cè)算，1978-2020年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從8.1平方米增至34.7平方米，接近發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。

十次危機(jī)九次地產(chǎn)，全球歷次大的金融危機(jī)大部分都是由于房地產(chǎn)泡沫崩盤所致。

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)、地方財(cái)政最大收入來(lái)源、居民最重要財(cái)富、銀行最大風(fēng)險(xiǎn)敞口，關(guān)系國(guó)計(jì)民生，如何處置非常考驗(yàn)智慧，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，實(shí)施以“城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購(gòu)并舉”為主的長(zhǎng)效機(jī)制，有望實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸，避免硬著陸，2023年見(jiàn)分曉。

未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)向何處去？哪里的房?jī)r(jià)漲，哪些跌？這對(duì)我們每個(gè)人都很重要。回答這個(gè)問(wèn)題還是要回到基本分析框架：“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，人口往哪里流動(dòng)，哪里才有需求，所以“跟著人口流動(dòng)去買房”。

那么，未來(lái)中國(guó)人口往哪里流動(dòng)呢？這個(gè)事?tīng)?zhēng)議很大，有的同學(xué)認(rèn)為應(yīng)該去大城市，機(jī)會(huì)多，更精彩。但是呢也有同學(xué)認(rèn)為大城市競(jìng)爭(zhēng)壓力大，交通擁堵，空氣差，存在“大城市病”，還是回中小城市比較好，但是呢好山好水好寂寞，機(jī)會(huì)太少。

其實(shí)，這個(gè)問(wèn)題在過(guò)去幾十年的空間規(guī)劃和國(guó)土規(guī)劃也這一很大，分為兩派，“小城鎮(zhèn)派”和“城市群派”。過(guò)去幾十年中國(guó)城市化模式長(zhǎng)期存在爭(zhēng)論：小城鎮(zhèn)模式還是都市圈城市群模式？“小城鎮(zhèn)派”認(rèn)為，“控制大城市人口、積極發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)、區(qū)域均衡發(fā)展”，初衷是為了避免其他國(guó)家走過(guò)的城市化彎路，比如歐美的大城市病、拉美的貧民窟。那么，世界各國(guó)人口流動(dòng)的基本趨勢(shì)是什么？

我們采用近百年的跨國(guó)數(shù)據(jù)，涵蓋美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、意大利、日本、韓國(guó)、印度、巴西、中國(guó)等不同類型國(guó)家。

研究發(fā)現(xiàn)，除了德國(guó)等少數(shù)國(guó)家，絕大多數(shù)國(guó)家的人口都在持續(xù)向城市群、都市圈集聚。發(fā)達(dá)國(guó)家城市化一般經(jīng)歷兩個(gè)階段：從城鎮(zhèn)化到都市圈城市群化。

我們?cè)賮?lái)看中國(guó)，從城市群看，中國(guó)人口持續(xù)向珠三角、長(zhǎng)三角城市群集聚。近10年珠三角、長(zhǎng)三角城市群年均常住人口增量超180萬(wàn)人，成渝、中原城市群年均常住人口增量超65萬(wàn)人，但東北、西部等區(qū)域近年呈現(xiàn)人口流出趨勢(shì)。

從省份看，2010-2020年年均常住人口增量前五的省是廣東、浙江、江蘇、山東、河南，此時(shí)期甘肅、內(nèi)蒙古、山西、遼寧、吉林、黑龍江等6省人口萎縮。

從城市看，人口持續(xù)向少數(shù)核心城市集聚。近10年深圳、成都、廣州年均常住人口增量超55萬(wàn)，鄭州、西安、杭州、重慶、長(zhǎng)沙年均常住人口增量超30萬(wàn)。這些城市均為所在都市圈的核心城市。

無(wú)論是國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，還是國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)，我們發(fā)現(xiàn)，由于規(guī)模效應(yīng)、學(xué)習(xí)效應(yīng)等，大多數(shù)產(chǎn)業(yè)具有集聚效應(yīng)，人隨產(chǎn)業(yè)走，人口自然向城市群都市圈集聚。大城市為那些有才華的年輕人，提供了實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的機(jī)會(huì)。

但是長(zhǎng)期以來(lái)，在“控制大城市人口、積極發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)、區(qū)域均衡發(fā)展”的小城鎮(zhèn)派思路指導(dǎo)下，人口向大都市圈集聚，但土地供給向三四線城市傾斜，人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化明顯背離。由此形成了人地分離、供求錯(cuò)配，這是一線二線高房?jī)r(jià)、三四線高庫(kù)存的根源。

因此，未來(lái)應(yīng)盡快確立中國(guó)城市群都市圈的城市化模式，實(shí)現(xiàn)人地掛鉤。

從買房的角度，跟著人口流動(dòng)去買房，未來(lái)70%的城市面臨人口流出和房子過(guò)剩，只有20%左右的都市圈城市群人口流入。所以，分化是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大特征。未來(lái)我們將會(huì)首次見(jiàn)證房地產(chǎn)的“分化式復(fù)蘇”。