【資料圖】

作者丨王迪

出品丨焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

繼房企境內(nèi)融資暖意頻現(xiàn)，曾經(jīng)逐漸“喪失”的房企境外發(fā)債能力，也在得到努力修復(fù)。

近日，中國(guó)銀行宣布利用境內(nèi)外市場(chǎng)資源，成功為龍湖集團(tuán)提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)，該筆貸款規(guī)模為7億元，已于12月9日實(shí)現(xiàn)提款。龍湖成為此波“保內(nèi)外貸”“吃螃蟹”的第一家房企。亦有市場(chǎng)消息稱，中國(guó)工商銀行擬為碧桂園提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)。

事實(shí)上，12月初，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求多家銀行向房企提供以國(guó)內(nèi)資產(chǎn)做擔(dān)保的離岸貸款。有傳言稱，中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行和中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行將分別挑選幾家優(yōu)質(zhì)房企發(fā)放離岸貨款，用以償還海外債務(wù)，而旭輝控股、碧桂園、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)和新城發(fā)展將成為首批5家獲得貨款資格的房企。

對(duì)此，有金融分析人士指出，“內(nèi)保外貸”落地將有助于房企償還離岸債、緩解房企現(xiàn)金流壓力、提振市場(chǎng)信心、改善房企離岸市場(chǎng)信用環(huán)境，開拓優(yōu)質(zhì)房企境外融資渠道，亦有望扭轉(zhuǎn)全球投資者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的悲觀預(yù)期。

資深業(yè)內(nèi)人士張宏偉則對(duì)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)表示，爆雷和沒有爆雷的待遇不一樣，龍湖沒有爆雷，境外資本市場(chǎng)還有信用，還可以這么操作，其他已經(jīng)爆雷的房企很難，它們?nèi)匀幻媾R境外債務(wù)的到期壓力。

“‘內(nèi)保外貸’不是解決房企海外債務(wù)問題的方式，因?yàn)榻o房企提供貸款的并不是海外銀行，對(duì)刺激海外投資者投資作用有限。”協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖在接受焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)采訪時(shí)指出，政策的初衷是想借此解決房企海外融資，但實(shí)際上對(duì)企業(yè)實(shí)際融資作用不大。因?yàn)槿绻科蟊旧碓诰硟?nèi)能融到錢，就可以通過自身能力歸還外匯，此種方式只是為房企提供外匯方便，并不是新的融資來源。

優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企“首吃螃蟹”

曾經(jīng)“富貴險(xiǎn)中求”的房企們，一度因?yàn)橐?guī)則的調(diào)整，“玩錢”技能失效。繼債券、信貸、股權(quán)“三箭”齊發(fā)之下，房企融資渠道逐漸變寬，此次讓優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企龍湖試水境外債或許有示范作用。

據(jù)介紹，中國(guó)銀行本次貸款結(jié)構(gòu)為中國(guó)銀行重慶分行為龍湖集團(tuán)開立人民幣融資性保函，中銀香港以人民幣保函為擔(dān)保，為龍湖集團(tuán)境外企業(yè)提供貸款融資，是中國(guó)銀行迅速貫徹落實(shí)人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)工作部署，執(zhí)行銀企《戰(zhàn)略合作協(xié)議》安排，支持我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措。

此前，根據(jù)銀行授信合作，銀行在“總對(duì)總”向優(yōu)質(zhì)房企提供意向性融資額度的同時(shí)，借助于境外市場(chǎng)幫助房企融資已是多元化服務(wù)的重要方向，就包括為房企提供離岸貸款。

金融機(jī)構(gòu)為房企提供離岸貸款，主要通過“內(nèi)保外貸”形式，即境內(nèi)銀行為境內(nèi)企業(yè)在境外注冊(cè)的附屬企業(yè)或參股投資企業(yè)提供擔(dān)保，由境外銀行給境外投資企業(yè)發(fā)放相應(yīng)貸款。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，中國(guó)銀行的長(zhǎng)期離岸貸款，用于滿足龍湖集團(tuán)境外流動(dòng)性需要，有助于龍湖持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。龍湖獲得“保內(nèi)外貸”釋放出一個(gè)信號(hào)，即監(jiān)管機(jī)構(gòu)有意修復(fù)中國(guó)房企在境外的信用形象，此舉不僅幫助房企如期兌付到期的美元債，也有望令境外融資渠道重回正軌。

事實(shí)上，龍湖確實(shí)有獲得“內(nèi)保外貸”首例的資格。

基于穩(wěn)健的流動(dòng)性，龍湖此前曾多次提前贖回未到期的美元債。今年10月底，龍湖對(duì)外宣布，已經(jīng)對(duì)其2023年上半年到期的境外到期銀團(tuán)以及2023年4月到期的3億美金美元債做好了資金安排，并計(jì)劃對(duì)該兩筆債務(wù)進(jìn)行提前償還。

此外，龍湖始終保持財(cái)務(wù)自律，債務(wù)結(jié)構(gòu)安全。截至2022年上半年，龍湖連續(xù)六年保持“三道紅線”綠檔，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)。其中，現(xiàn)金短債比4.07，平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，平均融資成本僅3.99%。龍湖是少數(shù)獲得標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)三大機(jī)構(gòu)全投資級(jí)評(píng)級(jí)的優(yōu)質(zhì)房企，還是業(yè)內(nèi)為數(shù)不多與全部六家大型國(guó)有商業(yè)銀行成為戰(zhàn)略合作伙伴的房企。

相比于年初國(guó)企及央企在融資上的先天優(yōu)勢(shì)，民營(yíng)企業(yè)曾一度體會(huì)到“夾縫”找錢的苦楚，許多民企也“喪失”了發(fā)債權(quán)。根據(jù)“三支箭”等融資路徑，率先在優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企中落地，也是為夯實(shí)民營(yíng)房企的市場(chǎng)信心，但是暴雷房企及優(yōu)質(zhì)房企獲得機(jī)會(huì)或會(huì)延續(xù)此前分化的趨勢(shì)。

分化仍在 “化債”任重道遠(yuǎn)

雖然“內(nèi)保外貸”正在讓房企境外融資呈現(xiàn)修復(fù)態(tài)勢(shì)，但是就目前來看，房企仍然面對(duì)境外償債壓力。

據(jù)財(cái)聯(lián)社根據(jù)中指院數(shù)據(jù)計(jì)算，目前房企存量債務(wù)規(guī)模2.67萬億元，其中海外債券余額1.23萬億元。2023年1-11月，房企海外債券到期3541.98億元，其中1、2、4月到期規(guī)模分別為568億元、556億元、435億元。

“1、2月肯定面臨兌付壓力，因?yàn)橐咔榉砰_了，這段時(shí)間是疫情高峰期，又遇到春節(jié)，12月沖業(yè)績(jī)的翹尾行情可能不及預(yù)期。1-2月市場(chǎng)狀態(tài)很難大幅度轉(zhuǎn)好，所以這段時(shí)間行業(yè)壓力還是很大。”張宏偉對(duì)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)表示。

事實(shí)上，2022年以來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了暴雷、違約、裁員潮等“過山車”式的發(fā)展。目前已經(jīng)有禹洲集團(tuán)、陽光城、正榮地產(chǎn)、祥生控股、鴻坤偉業(yè)等宣告美元債違約。11月以來，面對(duì)美元債償債高峰，違約及尋求展期范圍又?jǐn)U展至旭輝、中南建設(shè)、中梁控股等房企，中國(guó)房企在境外的信用形象不斷影響，房企境外融資渠道融資功能基本喪失。

僅就11月房企發(fā)債情況來看，據(jù)克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，11月房企發(fā)債194.2億元，環(huán)比減少33.7%，同比減少35%。此外，房企在境外資本市場(chǎng)表現(xiàn)仍然持續(xù)低迷。11月仍然沒有房企境外發(fā)債，這意味著已經(jīng)連續(xù)兩月沒有房企發(fā)行境外債。

與此同時(shí)，在境內(nèi)債方面，發(fā)行主體主要還停留在國(guó)企央企以及財(cái)務(wù)狀況較好的民營(yíng)房企。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，11月發(fā)行債券的房企有11家，環(huán)比減少4家，發(fā)債主體集中在華潤(rùn)置地、招商蛇口等國(guó)企央企以及龍湖等民營(yíng)房企，其中，發(fā)債量最大的企業(yè)是華潤(rùn)置地，發(fā)債總量達(dá)到113.96億元；從發(fā)債年限來看，首創(chuàng)城發(fā)發(fā)行的一筆11.2年的ABS期限最長(zhǎng)。

至于如今網(wǎng)傳的其他將會(huì)進(jìn)行“內(nèi)保外貸”的旭輝控股、碧桂園、美的置業(yè)和新城發(fā)展什么時(shí)候落地，究竟又能發(fā)揮多大的行業(yè)帶動(dòng)作用，尚需時(shí)間繼續(xù)觀察。