觀點(diǎn)指數(shù) 四季度進(jìn)入傳統(tǒng)租賃淡季，租房需求走低，樣本企業(yè)開業(yè)積極性減弱，同時(shí)租賃市場房源供給量縮減。

為穩(wěn)定項(xiàng)目出租率，不少租賃企業(yè)利用雙十一節(jié)日營銷造勢，各類優(yōu)惠活動(dòng)層出不窮。

報(bào)告期內(nèi)，租賃企業(yè)擴(kuò)張步伐不停，如樂乎新增落地兩個(gè)酒店，轉(zhuǎn)型中高端公寓項(xiàng)目、樂乎服務(wù)式產(chǎn)品線簽約北京大寶飯店項(xiàng)目、金地草莓獲取南大租賃住房項(xiàng)目等等，租賃企業(yè)通過委托管理、政企合作等搶占市場份額。

(相關(guān)資料圖)

金融端方面，保租房REITs實(shí)現(xiàn)再擴(kuò)容，首個(gè)市場化機(jī)構(gòu)運(yùn)營的保租房REIT正式獲批，加上華潤有巢保租房REIT，國內(nèi)已經(jīng)成立的保租房REIT數(shù)量達(dá)4只。

首批三只已上市的保租房REIT成立至今，在二級(jí)市場的交易價(jià)格漲幅均在25%以上，投資者對(duì)保租房的發(fā)展仍保持積極態(tài)度。

政企合力推進(jìn)住房建設(shè)，企業(yè)探索租住產(chǎn)品多元化發(fā)展

從已公布運(yùn)營數(shù)據(jù)的租賃企業(yè)來看，在管租賃房源規(guī)模最高的無疑是分散式企業(yè)相寓。

我愛我家發(fā)布的最新三季報(bào)顯示，截至三季度末，相寓在管房源達(dá)到25.9萬套，相較去年同期增長2.8%，在規(guī)模與各項(xiàng)經(jīng)營效率指標(biāo)方面均領(lǐng)跑行業(yè)。

前三季度平均出房天數(shù)9.3天，相比上半年減少0.3天，第三季度平均出房天數(shù)縮短至8.6天，環(huán)比減少6.4%；前三季度平均出租率95.2%，租金交易額累計(jì)達(dá)127.5億元。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)及整理

同時(shí)，相寓繼續(xù)推動(dòng)業(yè)務(wù)的數(shù)智化升級(jí)，打造全國統(tǒng)一的線上化服務(wù)管理中臺(tái)試點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)催收流程全自動(dòng)分發(fā)及智能自動(dòng)流轉(zhuǎn)等服務(wù)運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)化，繼續(xù)加速“小寓智系”數(shù)智化產(chǎn)品的應(yīng)用上線。

樣本企業(yè)新增項(xiàng)目入市方面，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測，報(bào)告期內(nèi)共計(jì)3個(gè)租賃項(xiàng)目開業(yè)，新增開業(yè)的樣本企業(yè)主要有雅詩閣、城家公寓等。開業(yè)項(xiàng)目數(shù)相較上個(gè)報(bào)告期大幅縮減，進(jìn)入租房淡季，企業(yè)開店積極性減弱。

其中，報(bào)告期內(nèi)雅詩閣成都馨樂庭高新公寓酒店正式開業(yè)，該項(xiàng)目是雅詩閣中國旗下馨樂庭品牌物業(yè)之一。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，馨樂庭品牌是城家及華住酒店集團(tuán)與雅詩閣三方成立合資公司（上海丞雅酒店管理有限公司）的代理品牌，在國內(nèi)推許加盟及委托管理業(yè)務(wù)。

成都馨樂庭高新公寓酒店項(xiàng)目的開業(yè)，讓雅詩閣的擴(kuò)張戰(zhàn)略目標(biāo)邁進(jìn)了一步，截至2022年10月，雅詩閣在華管理及儲(chǔ)備的公寓單元及酒店客房數(shù)超44000套。

規(guī)模擴(kuò)張方面，雅詩閣表示繼續(xù)通過品牌管理輸出模式，擴(kuò)大市場占有率，同時(shí)也將關(guān)注租賃住房地塊的投資。據(jù)了解，雅詩閣正與多家國企聯(lián)系，將在上海、杭州、蘇州等華東地區(qū)試點(diǎn)。

在租購并舉提速、保租房市場發(fā)展火熱下，租賃市場發(fā)展前景廣闊，雅詩閣有意加碼在內(nèi)地住房租賃市場上的投資，擴(kuò)充管理資產(chǎn)類別。同時(shí)，市場消息顯示，2022年前三季度，雅詩閣旗下物業(yè)的長住部分收入已占全部營收的67%。

除此之外，報(bào)告期內(nèi)政企合作也是租賃企業(yè)搶占市場份額的重要渠道。

報(bào)告期內(nèi)，金地草莓?dāng)y手上海南大開發(fā)建設(shè)有限公司成功獲取上海市寶山區(qū)大場鎮(zhèn)W12-1301單元96-01、102-01地塊（保障性租賃住房）項(xiàng)目，即南大租賃住房項(xiàng)目，該項(xiàng)目是金地草莓首個(gè)與上海區(qū)府平臺(tái)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目。

據(jù)了解，項(xiàng)目總占地面積約2.5萬平方米，總建筑面積約10.5萬平方米，規(guī)劃有5棟公寓及配套商業(yè)，預(yù)計(jì)可提供超2000套房源。項(xiàng)目位于寶山區(qū)中外環(huán)間南大智慧城西南片區(qū)內(nèi)，將為南大智慧城產(chǎn)業(yè)集群中的從業(yè)者提供便捷的生活租住空間。

南大租賃住房項(xiàng)目是金地草莓在上海寶山的首個(gè)保租房項(xiàng)目，有助于推進(jìn)上海寶山地區(qū)職住平衡，提升片區(qū)競爭力，激活產(chǎn)業(yè)活力。

同時(shí)，朗詩寓以政企合作方式打造的太湖科學(xué)城國際青年創(chuàng)新社區(qū)近期已投入運(yùn)營。

多渠道增加租賃房源供給下，政企合作方式已成為租賃企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的重要方式。

保租房REITs再擴(kuò)容，首個(gè)住房租賃基金設(shè)立

金融動(dòng)態(tài)方面，保租房REITs再添新單。11月11日，華夏基金華潤有巢REIT發(fā)售公告顯示，該REIT項(xiàng)目計(jì)劃于11月14日-15日兩天認(rèn)購，根據(jù)此前的詢價(jià)，將發(fā)售價(jià)格定為2.417元/份，按5億份的發(fā)售份額計(jì)算，本次預(yù)計(jì)募集資金總額為12.085億元。

作為首單市場化機(jī)構(gòu)運(yùn)營的保租房REIT，華潤有巢REIT在詢價(jià)階段已受到資金追捧。網(wǎng)下詢價(jià)階段，共收到107家網(wǎng)下投資者管理的432個(gè)配售對(duì)象的詢價(jià)報(bào)價(jià)信息，擬認(rèn)購數(shù)量總和為298.53億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量（1.4億份）的213倍，投資者對(duì)該REIT項(xiàng)目以及保租房的發(fā)展表現(xiàn)出較強(qiáng)的信心。

加上華夏華潤有巢REIT，目前已經(jīng)成功成立的保租房REIT達(dá)到了4只。中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT以及紅土深圳安居REIT首批三只保租房REIT均在今年8月31日上市交易，上市首日均出現(xiàn)漲停。

截止到11月15日，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，三只保租房REITs成立至今交易價(jià)格漲幅均在25%以上，漲幅分別為26.08%、29.28%以及30.35%。

除公募REITs助推外，建設(shè)銀行出資設(shè)立住房租賃基金，推動(dòng)長租房市場探索發(fā)展新模式。

11月8日，國內(nèi)首個(gè)住房租賃基金--建信住房租賃基金正式設(shè)立。基金募集規(guī)模為人民幣300億元。其中，建設(shè)銀行認(rèn)繳人民幣299.99億元，建信信托有限責(zé)任公司全資子公司認(rèn)繳人民幣0.01億元。

基金成立后分別與北京市、重慶市、湖北省、成都市、南京市、廣州市、佛山市等地市場主體簽署合作備忘錄，約定合作設(shè)立地方子基金，并由建設(shè)銀行提供信貸支持、運(yùn)營管理、公募REITs上市等綜合服務(wù)，由地方政府在項(xiàng)目信息推薦、租賃需求整合等方面提供支持。

同時(shí)收購了部分存量辦公和商業(yè)房產(chǎn)，計(jì)劃改造為租賃住房。截至目前，重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目20余個(gè)，項(xiàng)目資產(chǎn)總規(guī)模超過100億元。基金投資項(xiàng)目成熟穩(wěn)定后，可通過REITs發(fā)行或國家政策許可的市場化轉(zhuǎn)讓方式退出。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，此次建設(shè)銀行牽頭設(shè)立住房租賃基金，在盤活存量資產(chǎn)的同時(shí)，將有效增加租賃市場保租房供給，推動(dòng)市場加快發(fā)展。而基金吃緊的項(xiàng)目通過REITs或其他市場化轉(zhuǎn)讓方式退出，也為銀行機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)金融閉環(huán)提供可能。

租房市場需求走弱，讓利促銷活動(dòng)潮起

報(bào)告期內(nèi)（2022年10月），全國住宅掛牌出租62.2萬套，供給量環(huán)比下降11.4%，普通公寓掛牌出租1.18萬套，環(huán)比下降3.28%，租房市場房源供給量持續(xù)下滑。

需求走低下，報(bào)告期內(nèi)借助“雙十一”進(jìn)行租房營銷活動(dòng)的租賃企業(yè)不在少數(shù)，包括冠寓、泊寓、瓴寓、金地草莓、有巢公寓等，主要營銷手段包括不限于秒殺特價(jià)房、租金減免、租房禮包等優(yōu)惠活動(dòng)。

此時(shí)讓利促銷，除了應(yīng)對(duì)淡季提高出租率外，同時(shí)可以防范項(xiàng)目在疫情等其他不穩(wěn)定因素下對(duì)租房市場造成的負(fù)面影響，提高項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

數(shù)據(jù)來源：全國房價(jià)行情網(wǎng)，觀點(diǎn)指數(shù)整理

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測，報(bào)告期內(nèi)（10月）北京住宅租金平均單價(jià)達(dá)116.49元/月/平方米，是唯一突破110元/月/平方米的城市；其次是上海，租金單價(jià)為101.07元/月/平方米。

環(huán)比方面，一線城市北京、深圳及廣州住宅租金均出現(xiàn)微漲，漲幅分別為0.67%、3.1%以及3.51%，整體一線城市平均租金為92.76元/月/平方米，環(huán)比上漲1.09%。而上海租金環(huán)比上月出現(xiàn)微降幅，降幅為1.6%。

此外，報(bào)告期內(nèi)一線城市深圳發(fā)布小區(qū)房屋租賃參考價(jià)格，參考價(jià)格文件顯示，南山區(qū)商品住房租賃參考價(jià)格最高，租房單價(jià)為109元/月/平方米，其次是福田區(qū)，達(dá)98元/月/平方米，租金水平處于全市高位，同時(shí)南山、福田、羅湖區(qū)域的商務(wù)公寓單價(jià)均突破100元。

其他6個(gè)城市除杭州租金出現(xiàn)上漲外，均出現(xiàn)租金下跌的情況，降幅從0.1%到2.84%不等，其中降幅最大的是成都。

整體來看，10月租房市場維持平穩(wěn)發(fā)展，城市租金變動(dòng)幅度均在5%以內(nèi)，租房市場波動(dòng)不大。租金方面，觀點(diǎn)指數(shù)檢測的10個(gè)城市中，超一半出現(xiàn)租金輕微下降的情況，10個(gè)城市平均租金為65.9元/月/平方米，環(huán)比上漲0.72%。

進(jìn)入傳統(tǒng)租房淡季，各地租房市場平穩(wěn)發(fā)展，結(jié)合租賃市場行情及以往同期租金走勢，觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)計(jì)下月整體租金或?qū)⒊霈F(xiàn)穩(wěn)中微跌的走勢。

住房租賃金融支持加大，因城施策發(fā)展保租房

同時(shí)，政策方面亦鼓勵(lì)加大住房租賃金融支持。

11月，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（簡稱《通知》）。

其中關(guān)于住房租賃方面，明確要加大住房租賃金融支持。

《通知》表示，在優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)的同時(shí)，還要拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。鼓勵(lì)商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于增加住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營性貸款投放，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

在加快保租房籌建方面，今年以來各地因城施策，多方支持增加保租房供給。其中亦不乏創(chuàng)新性新政推出，如長沙推行以租換購、湖北提出先租后售等舉措，助推房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。

同時(shí)，報(bào)告期內(nèi)，為多渠道籌集租賃住房房源，有效提升“城中村”租賃住房品質(zhì)，廣州發(fā)布《支持專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)提升“城中村”租賃住房品質(zhì)指導(dǎo)意見》，立足 “城中村”房屋既有現(xiàn)狀和實(shí)際使用狀況，針對(duì)可租可用面積著力提升品質(zhì)。堅(jiān)持政府引導(dǎo)、村民自愿、企業(yè)運(yùn)營、社會(huì)資本參與。

城中村普遍存在管理難度大，消防安全隱患等問題，落實(shí)城中村改造在增加市場保租房供給的同時(shí)，也能有效推動(dòng)城中村租賃住房品質(zhì)化提升。

此外，上海在規(guī)范租房市場方面再次提出相關(guān)文件。其中，主要涉及規(guī)范租賃行為，平衡租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系；加強(qiáng)市場主體管理，規(guī)范住房租賃市場秩序；堅(jiān)持服務(wù)監(jiān)管并重等多項(xiàng)要求，其中更是明確要加大對(duì)個(gè)人“二房東”監(jiān)管力度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和住房租賃企業(yè)的管理等，多方面對(duì)租賃市場主體做出約束，維護(hù)租賃市場健康、有序發(fā)展。

各地在發(fā)力保租房市場供給的同時(shí)，亦對(duì)租房市場主體、資金等各方面做出規(guī)范，在相關(guān)政策的支持與約束下，租房市場發(fā)展與規(guī)范并舉，將更為穩(wěn)健。