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7月24日政治局會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)，提出了“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”的新論斷。自此，各地房地產(chǎn)政策開(kāi)始逐步調(diào)整優(yōu)化。

根據(jù)我們梳理，自724政治局會(huì)議以來(lái)，中央及地方共有30個(gè)會(huì)議和政策提及了房地產(chǎn)問(wèn)題。從政策層級(jí)來(lái)看，中央部委和一線(xiàn)城市對(duì)地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化偏向于表態(tài)和定調(diào)，而省級(jí)政府和二三四線(xiàn)城市偏向于出臺(tái)具體方案。

例如，住建部倪虹部長(zhǎng)召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)政策進(jìn)行了定調(diào)；發(fā)改委、央行、公安部分別從保障性住房、老舊小區(qū)改造、金融政策、落戶(hù)政策等方面給出支持；北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行了公開(kāi)表態(tài)；其余22個(gè)則是各地出臺(tái)的對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化的具體方案。

(資料圖)

統(tǒng)計(jì)來(lái)看，未來(lái)可能繼續(xù)出臺(tái)的地產(chǎn)放松性政策主要包括降低首付比例、降低房貸利率、稅費(fèi)減免、認(rèn)房不認(rèn)貸、信貸支持、放松落戶(hù)等。

其中，住建部強(qiáng)調(diào)“進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’等政策措施”；央行強(qiáng)調(diào)“因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行”；

公安部強(qiáng)調(diào)“推動(dòng)各地全面取消城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下的城市落戶(hù)限制，全面放寬城區(qū)常住人口300萬(wàn)至500萬(wàn)的Ⅰ型大城市落戶(hù)條件，完善城區(qū)常住人口500萬(wàn)以上的超大特大城市積分落戶(hù)政策”。

具體到城市層面，

一線(xiàn)城市：以表態(tài)為主，對(duì)房地產(chǎn)政策的實(shí)際調(diào)整仍較為謹(jǐn)慎。在7月28日住建部召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)以后，北上廣深先后表態(tài)支持或滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求。但截至目前，四個(gè)一線(xiàn)城市中，僅深圳出臺(tái)了具體的方案，宣布提高住房公積金租房提取額度，政策力度相對(duì)較小。

二線(xiàn)城市：地產(chǎn)政策的調(diào)整較為積極。724政治局會(huì)議以來(lái)，共有六個(gè)城市出臺(tái)了7項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)的政策，分別是重慶、鄭州（2項(xiàng)）、南京、合肥、沈陽(yáng)、西寧，且均涉及具體的方案。其中被提及次數(shù)較多的方案，主要是放松公積金使用條件（4次）、購(gòu)房補(bǔ)貼（3次）。

三線(xiàn)城市：724政治局會(huì)議至今，有3個(gè)三線(xiàn)城市（金華、贛州、惠州）出臺(tái)了放松性房地產(chǎn)政策，具體方案包括稅費(fèi)減免、房票或貨幣安置、帶押過(guò)戶(hù)等，被提及次數(shù)較多。

四線(xiàn)城市：724政治局會(huì)議至今，共有6個(gè)四線(xiàn)城市出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)整政策，其中提及放松公積金使用條件、稅費(fèi)減免較多。

從具體方案來(lái)看，放松公積金使用條件、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免是各地主流的選項(xiàng)，而調(diào)降首付比例、取消限售、放松落戶(hù)等方案出臺(tái)的數(shù)量相對(duì)較少。

目前市場(chǎng)關(guān)注度比較高的“認(rèn)房不認(rèn)貸”，主要是在江蘇、河南、重慶、鄭州、梧州的文件中被提及，其中重慶也僅僅是針對(duì)公積金貸款置換商業(yè)貸款放開(kāi)了認(rèn)貸的限制，整體來(lái)看“認(rèn)房不認(rèn)貸”的推進(jìn)目前仍較為謹(jǐn)慎。

發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、放松公積金使用條件是目前主要的調(diào)整方案。尤其是購(gòu)房補(bǔ)貼，比如浙江金華對(duì)今年8-9月購(gòu)房的居民根據(jù)面積不同發(fā)放合同成交金額0.8%-1.2%的補(bǔ)貼，浙江蘭溪對(duì)今年8-9月購(gòu)買(mǎi)新房的居民發(fā)放合同成交金額1%的補(bǔ)貼。不過(guò)，除了金華、蘭溪、沈陽(yáng)、瑞安外，其余地區(qū)尚未明確購(gòu)房補(bǔ)貼的具體金額，政策效果仍有待進(jìn)一步觀察。

總結(jié)來(lái)看，724政治局會(huì)議以后出臺(tái)的房地產(chǎn)政策有以下幾個(gè)特征：

一是從房地產(chǎn)政策調(diào)整進(jìn)度來(lái)看，一線(xiàn)城市普遍較為謹(jǐn)慎，可能與一線(xiàn)城市財(cái)政壓力相對(duì)較小、房地產(chǎn)政策對(duì)其他城市的虹吸影響較大有關(guān)，二線(xiàn)城市則更加積極，三線(xiàn)、四線(xiàn)及以下次之。

二是二線(xiàn)城市更傾向于通過(guò)放松公積金使用條件、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼的方式來(lái)進(jìn)行調(diào)整，三線(xiàn)城市以稅費(fèi)減免、房票或貨幣安置、帶押過(guò)戶(hù)為主，四線(xiàn)及以下城市則提及公積金政策、稅費(fèi)減免較多。

三是降低首付比例、放松落戶(hù)、取消限售仍然較少，尤其是取消限售，724政治局會(huì)議以后僅鄭州在推進(jìn)，在居民預(yù)期偏弱的情況下，取消限售導(dǎo)致拋售加劇可能是地方政府最主要的擔(dān)憂(yōu)。

從近期部委、地方所出臺(tái)的房地產(chǎn)政策來(lái)看，我們對(duì)接下來(lái)房地產(chǎn)政策有三個(gè)推斷：

第一，預(yù)計(jì)推進(jìn)節(jié)奏相對(duì)平緩，大幅、快速放松的概率有限。正如724政治局會(huì)議所說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了重大變化，我們認(rèn)為，在潛在購(gòu)房需求將呈“L”型回落的情況下，2022.10.22），過(guò)去很多調(diào)控政策在新形勢(shì)下可能會(huì)呈現(xiàn)出與以往不同效果，新的經(jīng)驗(yàn)規(guī)律需要地方政府在實(shí)踐過(guò)程中逐漸摸索總結(jié)，因此漸進(jìn)地推進(jìn)可能更加合適。

第二，預(yù)計(jì)推進(jìn)方式仍以因城施策為主，出臺(tái)全國(guó)統(tǒng)一放松政策的概率有限。房地產(chǎn)政策的效果關(guān)鍵在于對(duì)人口的吸引力。過(guò)去人口持續(xù)增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化斜率持續(xù)提升，多數(shù)城市人口凈流入，政策調(diào)控的效果對(duì)多數(shù)城市來(lái)說(shuō)基本趨同。當(dāng)前人口已經(jīng)開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化斜率也在放緩，不同城市吸引產(chǎn)業(yè)、人口的稟賦和能力各不相同，城市之間的差異性可能會(huì)進(jìn)一步凸顯。

比如有的城市還在大力發(fā)展勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，能夠持續(xù)吸引人口流入，而有的城市則在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，人口可能會(huì)隨著傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的外遷而流出。想要更好地釋放政策效果，就需要結(jié)合當(dāng)?shù)刈陨砬闆r進(jìn)行調(diào)整，因城施策比統(tǒng)一調(diào)整更加合適。

第三，預(yù)計(jì)一線(xiàn)城市政策放松仍會(huì)較為謹(jǐn)慎，一線(xiàn)城市大幅放松的概率有限。在房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌?chǎng)的過(guò)程中，由于一線(xiàn)城市對(duì)人口的吸引力仍然較大，在總的潛在需求趨于回落的情況下，我們預(yù)計(jì)一線(xiàn)城市對(duì)其他城市的影響也將從之前的“帶動(dòng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤昂缥薄?/p>

一線(xiàn)城市房地產(chǎn)政策如果在當(dāng)前的情況下快速、大幅放松，可能并不利于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)，預(yù)計(jì)仍會(huì)較為謹(jǐn)慎地推進(jìn)。我們預(yù)計(jì)一線(xiàn)城市可能會(huì)因區(qū)施策、由邊緣區(qū)域向核心區(qū)域逐漸調(diào)整；從手段上看，有序落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、支持真實(shí)改善需求的可能性相對(duì)更大，放松限購(gòu)、限售的可能性較小。

本文作者：天風(fēng)宏觀宋雪濤、張偉，本文來(lái)源：雪濤宏觀筆記，原文標(biāo)題：《房地產(chǎn)政策如何放松？（天風(fēng)宏觀張偉）》

宋雪濤 執(zhí)業(yè)證書(shū)編號(hào) S1110517090003?

張偉 執(zhí)業(yè)證書(shū)編號(hào):S1110522080003