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文/夏賓

(相關資料圖)

央行再度談及調整存量房貸利率，釋放重磅信號！

8月1日，央行、外匯局召開2023年下半年工作會議，在部署下半年工作時明確提到，指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

有分析師測算，當前存量房貸的規模高達38.8萬億元。面對如此大規模的房貸，利率究竟該怎么調呢？

今年7月的一場新聞發布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾表示：按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

為何要調存量房貸利率？

調整存量房貸利率的原因在于：利率相對太高了。

鄒瀾對此直言，盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的，前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關系。提前還款客觀上對商業銀行的收益也有一定的影響。

下調存量貸款利率還有助于釋放消費潛力、提振房地產市場。

仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟對中新社國是直通車表示，調整存量房貸利率，可降低居民購房成本和利息負擔，更好滿足剛性和改善性住房需求，助力房地產市場平穩健康發展，也可減少存量房貸與新增房貸利差驅動下的提前還貸現象和違規轉貸行為，避免利率風險、信用風險、違法違規風險等。

此外，調整存量房貸利率還能提升居民的消費能力和意愿，支持恢復和擴大消費，有效保障和改善民生，積極擴大國內需求，發揮消費拉動經濟增長的基礎性作用，促進經濟運行整體好轉。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華也認為，調整存量房貸利率有助于降低存量房按揭月供，對促進消費有一定幫助；有助于降低利息負擔，釋放改善型需求，活躍二手房市場交易，加快樓市復蘇。同時，指導商業銀行與房主通過市場化、法治化自主協商，合理調整存量房貸利率，有助于降低少數銀行房主提前還貸壓力。

存量房貸利率該怎么調？

從目前情況來看，絕大多數銀行尤其是國有大行存量房貸利率暫時“按兵不動”。

招商證券研報指出，存量按揭利率下調可能性較高。在央行表態支持及鼓勵銀行調整存量按揭貸款利率后，出于金融工作的人民性高度，銀行需要采取必要舉措回應廣大群眾關切。

龐溟認為，商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率，就要在市場化、法治化的前提下，由商業銀行與借款人平等、自主、友好協商，采取變更合同約定以調整加點幅度，或發放具有較低房貸利率的貸款以置換原有存量貸款的形式，促進存量房貸利率下行。

他提到，先例可以參考央行于2008年發布的《關于擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度等有關問題的通知》，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，同時適用于存量和新增房貸。彼時，各銀行紛紛推出存量房貸調整細則，在降低倍數的條件上各有不同。

周茂華也表示，2008年部分商業銀行采取批量“打折”的方式，此舉值得借鑒，主要是有助于降低商業銀行協商成本，提升相關業務辦理效率，而且個體購房房貸利率并不統一，差異較大，通過打折方式可能操作性強一些。但目前部分銀行本身凈息差壓力較大，不同銀行房貸業務結構不同，需要兼顧個體銀行差異。

龐溟則表示，對商業銀行來說，應根據央行具體指引、操作細則和自身經營狀況，針對借款人的存量房貸利率、房貸本金規模、資產質量、信用記錄、風險等級、還款能力以及房屋的首套與否、自住與否、套型面積等不同情況進行準確評估，以明確利率調整的標準、條件和范圍，并實行區別化確定定價、差異化抵押策略、動態化調整風險控制，避免“一刀切”“一陣風”“一頭熱”，在貸前調查和貸后跟蹤環節做好相關配套工作。

“只要做到有序調整存款利率、有效控制負債成本、把息差保持在合理水平，商業銀行就可以在主動靈活下調房貸利率、讓利實體經濟和穩定資產負債表、做好做細做實風險管理之間取得平衡。”龐溟說。