昨天深夜，住建部發(fā)文，內(nèi)容提及了一系列的利好措施！而這也是繼7月24日中央提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，住建部的最新表態(tài)！

看上去只有短短的幾句話，卻為房地產(chǎn)未來政策導(dǎo)向重新提供了方向，這是非常重要的。

【資料圖】

三個政策變化是什么？

原引會議原文——

7月27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會上表示：

“大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施，繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，對推動經(jīng)濟(jì)回升向好具有重要作用?！?/p>

這里面起碼蘊(yùn)藏著3個關(guān)鍵的政策變化：

變化一、降低購買首套住房首付比例和貸款利率；

變化二、改善性住房換購稅費(fèi)減免；

變化三、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”；

除此之外，細(xì)心的朋友們一定會發(fā)現(xiàn)這段發(fā)言中的一個關(guān)鍵詞：“進(jìn)一步落實(shí)”。

“進(jìn)一步落實(shí)”，這很關(guān)鍵！也就是說，相比起之前的喊話和建議，這一次需要把政策放松落實(shí)到實(shí)際行動中，而不是簡單的“調(diào)控預(yù)期”。

不過每個城市究竟會怎么執(zhí)行，這一次說的進(jìn)一步落實(shí)確實(shí)給了大家足夠的預(yù)期，但最終還是需要等具體的細(xì)則出來。

這3個政策如何理解？樓市具體解讀出來和大家談?wù)摚?/strong>

變化一、降低購買首套住房首付比例和貸款利率。

一二線很可能繼續(xù)要降低首套房的首付比例，這里也包括西安。比如過去是首付三成，可能變成首付兩成，降低購房門檻，需要注意的是降低購房門檻，也就意味杠桿勢必會增加！

簡單理解就是要再加杠桿，比如首付比例3成，貸款70%，這就相當(dāng)于3倍杠桿，但是如果首付比例降到2成，那就是5倍杠桿。所以首付比例降低，也就意味著購房門檻降低。

不過這里的連鎖反應(yīng)隱線是，如果首付比例降低，那么也就意味著貸款利息增加，還是要看貸款利率是否能再進(jìn)一步調(diào)降。

變化二、改善性住房換購稅費(fèi)減免。

這里我們可以統(tǒng)稱為減稅，像個人銷售住房減免增值稅，個人所得稅，個人購買唯一住房的或者改善性住房的減免契稅，換購的退還所得稅。

這些政策的目標(biāo)，其實(shí)就是增加交易，增加換房需求。讓二手房市場流動起來，如果現(xiàn)在落實(shí)減免，也確確實(shí)實(shí)能降低不少成本，能夠降低剛需和改善的購房成本。

變化三、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。這條非常重磅，也就是說認(rèn)房認(rèn)貸的現(xiàn)狀要轉(zhuǎn)變了，對本地的改善群體換房非常友好。

什么是“認(rèn)房不認(rèn)貸”？

只認(rèn)名下房產(chǎn)數(shù)量，不認(rèn)貸款記錄，只要出清手中房源，再買還算首套。

什么是“認(rèn)房又認(rèn)貸”？

只要有貸款記錄（全國聯(lián)網(wǎng)），不管你有沒有還清，再買就算二套，按照西安4-7成的首付比，直接把大部分改善群體攔在門外。

那么有的朋友，之前貸款買了房，房貸還完了而且房子也賣了，現(xiàn)在還想再買，還是要按照二套房執(zhí)行首付比例！

“賣一套，再買一套”這種換房的方式，增加了極大的難度。相當(dāng)于你賣房再買房，就要執(zhí)行二套房的政策標(biāo)準(zhǔn)了。

如果開始按照“認(rèn)房不用認(rèn)貸”執(zhí)行，那么你在西安買過房子，還清了貸款或者賣掉了，只要身上沒有貸款，就還算首套，可以繼續(xù)按照首套房的標(biāo)準(zhǔn)來貸款，大大降低門檻成本！

這樣來看，三大變化組合拳確實(shí)不簡單！那么西安樓市將如何出招？

首先大家需要共識的一點(diǎn)是，這些政策的主導(dǎo)者并不是住建部：

“降首付與房貸利率的權(quán)力主要在央行與金融總局，降換房稅費(fèi)的權(quán)力主要在國家稅務(wù)總局與財(cái)政部，放松限貸的權(quán)力也主要在央行與金融總局。”

住建部依然是以“保交付”為重中之重。

所以總結(jié)來看的話，基本就是：“政策支持，角色轉(zhuǎn)變；多元刺激，拉動內(nèi)需”。

如果此次的政策一旦聯(lián)合其他內(nèi)容，形成組合拳完全落實(shí)，相比猶豫不定、隨行入市的剛需人群，一大波有改善需求的朋友或?qū)⒏煊咳霕鞘校?/p>