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觀點網 2022年對于物業行業來說，無疑是極具挑戰的一年。隨著年報季接近尾聲，各大上市物企紛紛對這個充滿變動的一年亮出了自己的應對答案。

3月29日，新城悅服務發出年報，整體業績走向與行業大體別無二致，營收增速下滑、凈利潤下跌、毛利率走低。

財務數據顯示，2022年，新城悅服務集團收入為約51.80億元，同比增長約19.1%；毛利達到約13.38億元，同比下降約0.3%；毛利率為約25.8%；歸屬公司權益持有人的凈利潤為約4.24億元，同比下降約19.4%。

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“此次面臨的困難程度超出在2022年初的預計。”年報中有這樣一句坦誠且直白的話。

不過，新城悅服務也展示出了一些新變化，經過一年調整，該公司業務結構中和房地產開發的直接關連程度降到歷史最低水平。

地產關聯需求下降

2022年，新城悅服務業務規模持續增長，營業收入突破50億元，同比增長19%，其中主要是物業管理服務和社區增值服務兩大業務板塊取得增長，兩業務分部合計收入占總收入比重超80%。

具體來看，年內，新城悅服務物業管理服務的收入約30.25億元，同比增長約44.0%，占總收入比重約58.4%；社區增值服務收入約12.85億元，同比增長約40.3%，占總收入比重約24.8%。

與此同時，來自于房地產開發行業的服務需求下降明顯，新城悅服務的開發商增值服務和智慧園區服務收入下降均超過30%。其中，智慧園區服務收入3.51億元，同比下降32.5%；開發商增值服務收入5.20億元，同比下降36.3%，占總收入比重約10.0%。兩項業務毛利占比僅為13.7%。

來源：企業年報

年報稱，新城悅服務對當前的地產開發商類客戶進行了風險排摸，對應收賬款的規模進行控制，避免出現嚴重的款項無法收回的風險。

年報顯示，截至2022年末，新城悅服務貿易應收款項為12.92億元，較2021年增長了6.7億元，其中來自關聯方的貿易應收款項增加3.69億元。

據投資者稱，新城悅服務首席戰略官尤建峰在投資者會中表示，相信在房地產行業各種利好政策的推動下，2023年關聯方的回款應該會有好轉。

從客戶結構來看，2022年新城悅服務第三方在管面積占比達到51.9%，超過了新城控股的交付面積，合約面積第三方也占到46.7%。

截至2022年末，新城悅服務在管面積為約1.98億平方米，較2021年末凈增加29.1%，其中，來自新城系在管面積凈增加1479.9萬平方米，增長率18.4%；來自第三方面積凈增加約2993.8萬平方米，增長率為41.1%。

盡管來自第三方在管面積已經超過了新城系的在管面積，但從物管服務收入構成來看，來自新城系的物管收入貢獻仍占大頭，占比58.4%，第三方貢獻物管收入僅占41.6%。

從業態來看，新城悅服務管理非住宅項目取得較快增長，以在管面積計算，2022年非住宅物業凈增加2219.9萬平方米，增長率為76.5%，目前項目組合中非住宅項目的占比為25.8%。

社區增值服務是新城悅服務繼物業管理之后的第二大核心業務，2022年收入達到約12.85億元，同比增長約40.3%。該業務板塊貢獻了約30.9%的毛利，毛利金額約4.14億元。

據觀點新媒體了解，此前在2022年初的業績會上，管理層宣布，已對未來三五年業務發展方向做了一個初步的確定，將在在“一核兩增”戰略基礎上，在增值服務領域打造“大社區+大后勤”戰略。

最新財報顯示，自“大社區”+“大后勤”戰略深化以來，以團餐為代表的“大后勤”相關的社區增值服務收入快速增長，其中團餐服務取得的收入為約3.55億元，同比增長約334.2%；設施管理服務相關的收入為2.43億元，同比增長約54.2%。

團餐和電梯賽道

2022年受各種因素影響，新城悅服務盈利能力存在一定程度下滑，毛利同比下降約0.3%至約13.38億元；整體毛利率為約25.8%，較2021年下降5.0個百分點。

來源：企業年報

分業務板塊來看，物業管理服務毛利為約7.4億元，同比增長約17.1%，毛利率為約24.5%，同比下降5.6個百分點。該業務毛利率下降主要在于疫情因素導致的服務開支增加、新交付住宅項目所帶來的毛利率正面影響減少以及毛利率較低的非住宅項目占比提升。

社區增值服務的毛利同比增長約6.8%，在毛利中占比也提升至30.9%；毛利率則下滑較大，同比下降10.2個百分點至32.2%。毛利率下降的主要原因為團餐業務和設施管理服務收入增長較快，攤薄了該板塊毛利率；以及疫情因素導致部分業務的開展受到影響。但社區增值服務依然是毛利率最高的業務板塊。

據投資者向觀點新媒體轉述，尤建峰對投資者表達了未來業務增長信心，稱目前在手合約面積未交付面積比較多，并且增值服務中的團餐和電梯兩個板塊業務處在快速增長態勢。

據觀點新媒體了解，截至2022年末，新城悅服務合約面積為約3.13萬平方米，較2021年末凈增加12.2%，合約面積中來自第三方的面積占比為約46.7%。從2015年至今的七年間，新城悅服務合約面積和在管面積均實現約10倍增長。

至于歸母凈利潤的下滑，除了受到開發商增值服務和智慧園區服務需求下降的影響，主要還是受持續美元債的影響。2022年新城悅服務歸母凈利約4.24億元，同比下降約19.4%。

于2022年12月31日，新城悅服務持有按公允價值計入損益的金融資產和按公允價值計入其他全面收入的金融資產分別約4.51億元和約600萬元，合計占總資產的約7.4%，該等金融資產主要包括對持牌銀行及非上市信托計劃的各類理財投資以及美元上市債券的投資。

由于美元上市債券的價格波動較大，2022年新城悅服務美元債公允價值繼續下跌，帶來1.72億元憑空的損失。對此，首席財務官左衛對投資者表示，2023年美元債進一步減值空間已經非常小，并且公司持有的個別美元債有較大可能在今年如期兌付，從今年起公司將徹底擺脫美元債的拖累，輕裝前行。

對于未來發展，據參會投資者稱，新城悅服務管理層表示會聚焦核心業務，獲得長期穩健的增長能力。首先，在收并購方面會更加謹慎，并且聚焦在包括大社區和大后勤的核心業務上，也會重視收購的質量。另外，在區域方面也會做一些聚焦，在以長三角為主的區域來做收并購。

同時，新城悅服務管理層還對投資者表示，未來兩至三年，公司業務重心將放在電梯和團餐這兩個業務板塊，暫時不會進入一些新的賽道。

據觀點新媒體了解，2021年初，新城悅服務提出收入和歸母凈利潤要在2020年的基礎上實現三年三倍的目標，也就是說到2023年，歸母凈利潤要達到13.5億元以上，希望能夠達到14億元。