觀點(diǎn)網(wǎng) 2022年對(duì)于物業(yè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是極具挑戰(zhàn)的一年。隨著年報(bào)季接近尾聲，各大上市物企紛紛對(duì)這個(gè)充滿變動(dòng)的一年亮出了自己的應(yīng)對(duì)答案。

3月29日，新城悅服務(wù)發(fā)出年報(bào)，整體業(yè)績(jī)走向與行業(yè)大體別無(wú)二致，營(yíng)收增速下滑、凈利潤(rùn)下跌、毛利率走低。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2022年，新城悅服務(wù)集團(tuán)收入為約51.80億元，同比增長(zhǎng)約19.1%；毛利達(dá)到約13.38億元，同比下降約0.3%；毛利率為約25.8%；歸屬公司權(quán)益持有人的凈利潤(rùn)為約4.24億元，同比下降約19.4%。

(相關(guān)資料圖)

“此次面臨的困難程度超出在2022年初的預(yù)計(jì)。”年報(bào)中有這樣一句坦誠(chéng)且直白的話。

不過(guò)，新城悅服務(wù)也展示出了一些新變化，經(jīng)過(guò)一年調(diào)整，該公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的直接關(guān)連程度降到歷史最低水平。

地產(chǎn)關(guān)聯(lián)需求下降

2022年，新城悅服務(wù)業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，營(yíng)業(yè)收入突破50億元，同比增長(zhǎng)19%，其中主要是物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)兩大業(yè)務(wù)板塊取得增長(zhǎng)，兩業(yè)務(wù)分部合計(jì)收入占總收入比重超80%。

具體來(lái)看，年內(nèi)，新城悅服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)的收入約30.25億元，同比增長(zhǎng)約44.0%，占總收入比重約58.4%；社區(qū)增值服務(wù)收入約12.85億元，同比增長(zhǎng)約40.3%，占總收入比重約24.8%。

與此同時(shí)，來(lái)自于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的服務(wù)需求下降明顯，新城悅服務(wù)的開(kāi)發(fā)商增值服務(wù)和智慧園區(qū)服務(wù)收入下降均超過(guò)30%。其中，智慧園區(qū)服務(wù)收入3.51億元，同比下降32.5%；開(kāi)發(fā)商增值服務(wù)收入5.20億元，同比下降36.3%，占總收入比重約10.0%。兩項(xiàng)業(yè)務(wù)毛利占比僅為13.7%。

來(lái)源：企業(yè)年報(bào)

年報(bào)稱，新城悅服務(wù)對(duì)當(dāng)前的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商類客戶進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)排摸，對(duì)應(yīng)收賬款的規(guī)模進(jìn)行控制，避免出現(xiàn)嚴(yán)重的款項(xiàng)無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)。

年報(bào)顯示，截至2022年末，新城悅服務(wù)貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)為12.92億元，較2021年增長(zhǎng)了6.7億元，其中來(lái)自關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)增加3.69億元。

據(jù)投資者稱，新城悅服務(wù)首席戰(zhàn)略官尤建峰在投資者會(huì)中表示，相信在房地產(chǎn)行業(yè)各種利好政策的推動(dòng)下，2023年關(guān)聯(lián)方的回款應(yīng)該會(huì)有好轉(zhuǎn)。

從客戶結(jié)構(gòu)來(lái)看，2022年新城悅服務(wù)第三方在管面積占比達(dá)到51.9%，超過(guò)了新城控股的交付面積，合約面積第三方也占到46.7%。

截至2022年末，新城悅服務(wù)在管面積為約1.98億平方米，較2021年末凈增加29.1%，其中，來(lái)自新城系在管面積凈增加1479.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)率18.4%；來(lái)自第三方面積凈增加約2993.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)率為41.1%。

盡管來(lái)自第三方在管面積已經(jīng)超過(guò)了新城系的在管面積，但從物管服務(wù)收入構(gòu)成來(lái)看，來(lái)自新城系的物管收入貢獻(xiàn)仍占大頭，占比58.4%，第三方貢獻(xiàn)物管收入僅占41.6%。

從業(yè)態(tài)來(lái)看，新城悅服務(wù)管理非住宅項(xiàng)目取得較快增長(zhǎng)，以在管面積計(jì)算，2022年非住宅物業(yè)凈增加2219.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)率為76.5%，目前項(xiàng)目組合中非住宅項(xiàng)目的占比為25.8%。

社區(qū)增值服務(wù)是新城悅服務(wù)繼物業(yè)管理之后的第二大核心業(yè)務(wù)，2022年收入達(dá)到約12.85億元，同比增長(zhǎng)約40.3%。該業(yè)務(wù)板塊貢獻(xiàn)了約30.9%的毛利，毛利金額約4.14億元。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，此前在2022年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層宣布，已對(duì)未來(lái)三五年業(yè)務(wù)發(fā)展方向做了一個(gè)初步的確定，將在在“一核兩增”戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，在增值服務(wù)領(lǐng)域打造“大社區(qū)+大后勤”戰(zhàn)略。

最新財(cái)報(bào)顯示，自“大社區(qū)”+“大后勤”戰(zhàn)略深化以來(lái)，以團(tuán)餐為代表的“大后勤”相關(guān)的社區(qū)增值服務(wù)收入快速增長(zhǎng)，其中團(tuán)餐服務(wù)取得的收入為約3.55億元，同比增長(zhǎng)約334.2%；設(shè)施管理服務(wù)相關(guān)的收入為2.43億元，同比增長(zhǎng)約54.2%。

團(tuán)餐和電梯賽道

2022年受各種因素影響，新城悅服務(wù)盈利能力存在一定程度下滑，毛利同比下降約0.3%至約13.38億元；整體毛利率為約25.8%，較2021年下降5.0個(gè)百分點(diǎn)。

來(lái)源：企業(yè)年報(bào)

分業(yè)務(wù)板塊來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)毛利為約7.4億元，同比增長(zhǎng)約17.1%，毛利率為約24.5%，同比下降5.6個(gè)百分點(diǎn)。該業(yè)務(wù)毛利率下降主要在于疫情因素導(dǎo)致的服務(wù)開(kāi)支增加、新交付住宅項(xiàng)目所帶來(lái)的毛利率正面影響減少以及毛利率較低的非住宅項(xiàng)目占比提升。

社區(qū)增值服務(wù)的毛利同比增長(zhǎng)約6.8%，在毛利中占比也提升至30.9%；毛利率則下滑較大，同比下降10.2個(gè)百分點(diǎn)至32.2%。毛利率下降的主要原因?yàn)閳F(tuán)餐業(yè)務(wù)和設(shè)施管理服務(wù)收入增長(zhǎng)較快，攤薄了該板塊毛利率；以及疫情因素導(dǎo)致部分業(yè)務(wù)的開(kāi)展受到影響。但社區(qū)增值服務(wù)依然是毛利率最高的業(yè)務(wù)板塊。

據(jù)投資者向觀點(diǎn)新媒體轉(zhuǎn)述，尤建峰對(duì)投資者表達(dá)了未來(lái)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)信心，稱目前在手合約面積未交付面積比較多，并且增值服務(wù)中的團(tuán)餐和電梯兩個(gè)板塊業(yè)務(wù)處在快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，截至2022年末，新城悅服務(wù)合約面積為約3.13萬(wàn)平方米，較2021年末凈增加12.2%，合約面積中來(lái)自第三方的面積占比為約46.7%。從2015年至今的七年間，新城悅服務(wù)合約面積和在管面積均實(shí)現(xiàn)約10倍增長(zhǎng)。

至于歸母凈利潤(rùn)的下滑，除了受到開(kāi)發(fā)商增值服務(wù)和智慧園區(qū)服務(wù)需求下降的影響，主要還是受持續(xù)美元債的影響。2022年新城悅服務(wù)歸母凈利約4.24億元，同比下降約19.4%。

于2022年12月31日，新城悅服務(wù)持有按公允價(jià)值計(jì)入損益的金融資產(chǎn)和按公允價(jià)值計(jì)入其他全面收入的金融資產(chǎn)分別約4.51億元和約600萬(wàn)元，合計(jì)占總資產(chǎn)的約7.4%，該等金融資產(chǎn)主要包括對(duì)持牌銀行及非上市信托計(jì)劃的各類理財(cái)投資以及美元上市債券的投資。

由于美元上市債券的價(jià)格波動(dòng)較大，2022年新城悅服務(wù)美元債公允價(jià)值繼續(xù)下跌，帶來(lái)1.72億元憑空的損失。對(duì)此，首席財(cái)務(wù)官左衛(wèi)對(duì)投資者表示，2023年美元債進(jìn)一步減值空間已經(jīng)非常小，并且公司持有的個(gè)別美元債有較大可能在今年如期兌付，從今年起公司將徹底擺脫美元債的拖累，輕裝前行。

對(duì)于未來(lái)發(fā)展，據(jù)參會(huì)投資者稱，新城悅服務(wù)管理層表示會(huì)聚焦核心業(yè)務(wù)，獲得長(zhǎng)期穩(wěn)健的增長(zhǎng)能力。首先，在收并購(gòu)方面會(huì)更加謹(jǐn)慎，并且聚焦在包括大社區(qū)和大后勤的核心業(yè)務(wù)上，也會(huì)重視收購(gòu)的質(zhì)量。另外，在區(qū)域方面也會(huì)做一些聚焦，在以長(zhǎng)三角為主的區(qū)域來(lái)做收并購(gòu)。

同時(shí)，新城悅服務(wù)管理層還對(duì)投資者表示，未來(lái)兩至三年，公司業(yè)務(wù)重心將放在電梯和團(tuán)餐這兩個(gè)業(yè)務(wù)板塊，暫時(shí)不會(huì)進(jìn)入一些新的賽道。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，2021年初，新城悅服務(wù)提出收入和歸母凈利潤(rùn)要在2020年的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)三年三倍的目標(biāo)，也就是說(shuō)到2023年，歸母凈利潤(rùn)要達(dá)到13.5億元以上，希望能夠達(dá)到14億元。