觀點網 自去年第四季度“第三支箭”啟動以來，房地產市場開始了一波定增融資的浪潮。保利發展125億元定增獲受理后，萬科150億元定增計劃也浮出水面。

2月12日，萬科發布2023年度非公開發行A股股票預案稱，公司計劃向不超過35名的特定對象開展定向增發，募集資金總額不超過150億元，發行數量將不超過11億股，占目前總股本的9.46%。

(相關資料圖)

據觀點新媒體了解，本次非公開發行的發行價格不低于定價基準日前20個交易日（不含定價基準日）萬科 A 股股票交易均價的80%。

當前，萬科總股本為116.31億股，流通股為97.17億股。2月10日，萬科A股票收盤價為17.67元/股，20日均價則為18.27元/股。

假若按當前價格水平進行增發，將出現增發價低于萬科每股凈資產20.73元的情況。對于本已跌破凈值的萬科而言，在低估的節點增發同樣容易引發中小股東的不滿。

截至2月12日，萬科本次非公開發行尚無確定的發行對象。同時值得注意的是，雖然萬科本次定增是由大股東深圳地鐵提議發起，受再融資規則所限，但深圳地鐵并未在提前確定的增發對象之中。

根據2020年起實施的《上市公司非公開發行股票實施細則》，不是控股股東的第一大股東不屬于董事會可提前確定的發行對象。

深鐵集團持有萬科股份32.43億股，占總股本27.88%，為萬科第一大股東。即使有意參與定增，深鐵但作為萬科第一大股東但非控股股東，也無法在當前階段被提前確定為發行對象。

萬科非執董兼深鐵總經理兼黃力平曾在2022年12月16日的萬科臨時股東大會提到，深圳地鐵支持一切有利于萬科健康發展的舉措。“我們認為在當前這個時點開展股權融資，是有利于萬科抓住目前面向未來的發展機遇，帶來更好的發展。”

深圳地鐵是否參與定增仍是受到市場的關注，但萬科選擇A股定增實屬意外。

相較而言，H股授權配股更為便捷、迅速。董事會只需要獲得每年股東大會例行的一般授權，并且距上一次發行股票的時間間隔不少于12個月，便自行配售股票，不需要監管審批。A股定增的流程則較為冗長，其次對較大規模資金的鎖定期也往往從一年延長到三年。

從過往融資來看，萬科在H股配股擁有更多的經驗。

萬科在2019年4月以每股29.68港元配發2.63億股股份，籌資78.1億港元；2020年6月以每股25港元配發3.16億股股份，籌資78.9億港元。

萬科方面表示，本次非公開發行的目的，一方面是響應國家政策號召，扎實推進項目的高質量建設，助力公司向新發展模式平穩過渡；另一方面，擬通過本次非公開發行，優化自身資本結構，進一步增強資金實力和抗風險能力，為后續長期穩定發展奠定基礎。

具體來看，募集資金所投項目涉及中山金域國際、廣州金茂萬科魅力之城、珠海海上城市、杭州星圖光年軒、鄭州翠灣中城、鄭州未來時光、重慶星光天空之城、成都菁蓉都會、西安萬科東望、長春溪望薈、鞍山高新萬科城，剩余45億元則用于補充流動資金。

中山金域國際、鄭州翠灣中城、重慶星光天空之城、西安萬科東望及鞍山高新萬科城擬投入金額不小于10億元，項目投資收益率分別為9.57%、7.17%、13.64%、7.91%及4.94%，前四個項目計劃于2023年、2024年開始交付。

但也有部分低收益項目，比如位于廣州增城新塘板塊的廣州金茂萬科魅力之城項目，預測銷售凈利率僅3.32%，項目收益率3.49%，是本次募投項目之中收益最低的項目。相比之下，長春溪望薈項目稍高，銷售凈利率預計3.50%，對應收益率3.80%。

105億元資金流入房地產項目，這將為業務持續發展提供一定的保障，這也是萬科月內發布的第二筆百億元級別交易。1月16日，萬科、建行宣布成立100億元建萬住房租賃基金，主要投資萬科旗下存量資產。

財務風險提示，或許能窺見萬科的壓力。

資料顯示，截至 2019 年底、2020 年底、2021 年底及 2022年9月30日，萬科合并口徑資產負債率分別為84.36%、81.28%、79.74%和77.85%，資產負債率較高。

截至 2022 年 9 月 30 日，萬科存貨凈額為 9821.84 億元，占總資產比例為 53.59%，存貨規模及占總資產的比例均相對較高。若未來房地產行業不景氣，項目利潤下滑或項目無法順利完成開發，萬科將面臨存貨跌價損失風險，從而對盈利能力產生影響。

2023年1 月，萬科實現合同銷售面積為167.3 萬平方米，合同銷售金額達 286.3 億元，同比下降 20.6%和 19.6%，環比12月也有所下滑。開源證券認為，在高能級城市限購打開和房貸利率下行的預期下，萬科銷售數據有望在二季度企穩回升。

此外，萬科發布了未來三年（2023-2025年）股東分紅回報規劃公告。

公告顯示，未來三年內，萬科將繼續注重現金分紅與股東回報，在滿足公司正常生產經營的資金需求的情況下，計劃每年以現金方式分配的利潤不少于當年實現的可分配利潤的30%。

而據觀點新媒體了解，過去一年以來萬科對外公布的股息率基本在35%以上。2021年，萬科現金分紅比例甚至達到50.06%。