觀點(diǎn)網(wǎng) 1月31日，榮盛消息很多。

“20榮盛地產(chǎn)MTN001”主承銷商民生銀行發(fā)公告指，榮盛未能按期足額兌付這筆債項(xiàng)余額9.4億元票利7.22%的中票。把榮盛絆住的是該中票的第二期，5%本金，也即7500萬(wàn)元。

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與此同時(shí)，傳來(lái)融資方面的好消息，定增已獲受理。中國(guó)證監(jiān)會(huì)對(duì)榮盛提交的非公開發(fā)行A股股票行政許可申請(qǐng)材料已進(jìn)行審查，認(rèn)為申請(qǐng)材料齊全，決定對(duì)該行政許可申請(qǐng)予以受理。

業(yè)績(jī)方面，榮盛發(fā)展歸母凈利預(yù)虧190億元至250億元，相比上一年，虧損增幅283%至405%。1月31日市值約96億元，當(dāng)日股價(jià)已跌破每股凈資產(chǎn)。

深交所的問(wèn)詢同定增的受理消息一齊來(lái)到，發(fā)函追問(wèn)榮盛業(yè)績(jī)大幅虧損、計(jì)提減值、毛利率下降原因和相關(guān)情況。

出險(xiǎn)房企不止榮盛一家公布了定增預(yù)案，但獲受理的卻不多。榮盛還在定增獲受理的公告中強(qiáng)調(diào)，該次非公開發(fā)行 A 股股票事項(xiàng)尚需中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)后方可實(shí)施，能否獲得核準(zhǔn)尚存在不確定性。

三季報(bào)顯示，榮盛貨幣資金相比2022年初197億元幾乎減半，至2022年9月30日為109億元。資金緊張是可見(jiàn)的，但榮盛也已從業(yè)務(wù)布局和銷售力度上有所調(diào)整。

絆在5%本金上與定增獲受理

民生銀行1月31日公告再次將榮盛發(fā)展推向債務(wù)違約邊緣。公告指，榮盛一筆債項(xiàng)余額9.4億元票利7.22%的中票--“20榮盛地產(chǎn)MTN001”未能按期足額兌付。

據(jù)了解，這筆債在半年前--2022年7月22日成功展期，榮盛本應(yīng)于2022年7月23日起的15個(gè)月內(nèi)分期完成本金兌付。

具體來(lái)說(shuō)，先少后多，分別于2022年8月23日、2023年1月23日、2023年4月23日、2023年7月23日、2023年8月23日、2023年9月23日、2023年10月23日兌付本金的6%、5%、5%、10%、10%、10%、54%。而1月23日這筆占比5%、金額7500萬(wàn)元的本金未能順利兌付。

同時(shí)，1月31日另一則公告顯示，榮盛在1月19日召開的持有人會(huì)議中，試圖與投資人溝通將剩余6期的本金兌付期限整體延后1.5年并追加增信。最近1月23日兌付的這筆本金，延期至2024年7月23日兌付。

投資人不愿等待，議案均未通過(guò)。當(dāng)天債權(quán)人會(huì)議涉及“20榮盛地產(chǎn)MTN001”、“20榮盛地產(chǎn)MTN002”兩只中票。

延后1.5年已是榮盛向債權(quán)人部分讓步的結(jié)果。在1月13日，2023年第一次債券持有人會(huì)議上，榮盛與投資者溝通將“20榮盛地產(chǎn)MTN001”、“20榮盛地產(chǎn)MTN002”整體延期2年兌付，結(jié)果是表決終止，榮盛回去優(yōu)化議案。

在融資尚未放開的2022上半年，榮盛發(fā)展是房企債券展期大軍里的一員，2022年末融資暖風(fēng)吹來(lái)，榮盛表現(xiàn)十分積極。其于2022年12月21日發(fā)布非公開發(fā)行A股股票預(yù)案，表示發(fā)行不超過(guò)13億股，全部由發(fā)行對(duì)象以現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)，預(yù)計(jì)融資30億元，除9億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，其他全投入項(xiàng)目當(dāng)中。

融資暖風(fēng)中，定增申請(qǐng)?zhí)峤灰粋€(gè)月后，正談判二次展期的榮盛宣布定增已獲受理。其1月31日公告指，中國(guó)證監(jiān)會(huì)對(duì)榮盛提交的非公開發(fā)行A股股票行政許可申請(qǐng)材料已進(jìn)行審查，認(rèn)為申請(qǐng)材料齊全，決定對(duì)該行政許可申請(qǐng)予以受理。

榮盛在公告中強(qiáng)調(diào)，該次非公開發(fā)行 A 股股票事項(xiàng)尚需中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)后方可實(shí)施，能否獲得核準(zhǔn)尚存在不確定性。

預(yù)虧二百億受問(wèn)詢

定增受理與深交所的問(wèn)詢函一齊來(lái)到。

在2022年的業(yè)績(jī)預(yù)告中，榮盛發(fā)展指，其歸母凈利預(yù)虧190億元至250億元，上年同期虧損約為50億元，扣非凈利預(yù)虧193億元至253億元，上年同期虧損約為49億元。

對(duì)于業(yè)績(jī)虧損達(dá)上年4-5倍，榮盛發(fā)展解釋，主要受市場(chǎng)情緒持續(xù)低迷、資產(chǎn)減值及新冠疫情等因素影響，同時(shí)由于 2022年度結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)率下降，從而導(dǎo)致毛利潤(rùn)同比出現(xiàn)較大幅度下降。

相比2021年房企的“業(yè)績(jī)洗澡”，2022年的業(yè)績(jī)預(yù)虧幅度像是泥地里打了滾，榮盛發(fā)展預(yù)虧190億元-250億元，而市值僅96億元。

Wind數(shù)據(jù)顯示，1月31日，A股共有339只個(gè)股股價(jià)跌破每股凈資產(chǎn)。其中榮盛發(fā)展、民生銀行、*ST紫晶市凈率最低，分別為0.264倍、0.303倍、0.345倍。不少投資者擔(dān)憂榮盛發(fā)展即將“帶帽”ST。

據(jù)2022年三季報(bào)顯示，榮盛歸母凈利虧損約7.4億元，同比下降19.43%，扣非凈利5.0億元，同比減少193.32%。若是按此虧損推測(cè)四季度，榮盛整年虧損應(yīng)與上一年持平，意即其資產(chǎn)減值影響在百億以上。

這樣劇烈的變動(dòng)和可能存在的大量計(jì)提亦引來(lái)深交所問(wèn)詢。深交所要求榮盛結(jié)合行業(yè)環(huán)境、自身經(jīng)營(yíng)情況以及同行可比公司情況等方面，說(shuō)明其業(yè)績(jī)預(yù)虧同比大幅增加的原因及合理性，以及收入、凈利潤(rùn)的變動(dòng)趨勢(shì)是否偏離同行業(yè)可比公司情況。

就資產(chǎn)減值而言，深交所要求榮盛說(shuō)明計(jì)提資產(chǎn)減值損失涉及的具體資產(chǎn)及項(xiàng)目情況，主要減值測(cè)試過(guò)程，包括主要假設(shè)及重要參數(shù)選取等情況，是否與以前年度存在較大差異，資產(chǎn)減值損失計(jì)提是否充分合理，是否存在集中在報(bào)告期計(jì)提大額資產(chǎn)減值。

榮盛的資金緊張是可見(jiàn)的。去年三季報(bào)顯示，其貨幣資金相比2022年初197億元已近減半，至2022年9月30日為109億元。其銷售毛利率破10%，僅為9.69%，同比下降15個(gè)百分點(diǎn)。

深交所要求其結(jié)合報(bào)告期內(nèi)收入確認(rèn)及成本結(jié)轉(zhuǎn)等情況，分析毛利率下滑的具體情況及主要原因，并說(shuō)明毛利率水平及變化趨勢(shì)是否與同行業(yè)可比公司存在較大差異，是否存在進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)。

榮盛2022年中期數(shù)據(jù)則更差，房地產(chǎn)業(yè)的毛利率已低到6.38%，總計(jì)2405億元的負(fù)債當(dāng)中流動(dòng)負(fù)債為2192億元。

融資結(jié)構(gòu)上，期限1年之內(nèi)的，銀行貸款約為155億元，債券約為40億元，其他一欄為98億元。在房企們努力“轉(zhuǎn)綠檔”的兩年，榮盛的資產(chǎn)負(fù)債率仍有升高，從2021年中期84.49%升至去年中期85.22%。

榮盛也在業(yè)務(wù)布局和回款上一直努力。例如，相比2021年中，2022年房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)收占比從92%下降到88%，物業(yè)服務(wù)營(yíng)收從2%提升至6%。最重倉(cāng)的河北營(yíng)收比重從27%降至22%，位于長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的安徽和廣東比例大幅提升，安徽營(yíng)收占比從2%提高至18%，廣東省占比則從0.32%提升至8%。