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文/樂居財經嚴明會

(資料圖片僅供參考)

在融資收緊的大環境下，房企違約已算不上一件新鮮事。如今，在融資通道打開的情況下，仍有房企未能避免違約。

近日，俊發地產公告稱，由于宏觀經濟、房地產市場、金融環境等不利因素影響，預計無法償付“HKJFPC1112/24/22”到期票據的未償本金及應付利息。

該筆票據發行于2020年，存續規模2.37億美元，票息11%，已于2022年12月24日到期，目前處于實質性違約狀態。俊發地產表示，一直在與債權人溝通，探討再融資或任何其他可行方案，以尋求解決目前情況的辦法。

實際上，今年7月，俊發地產未支付該票據的1303.5萬美元利息，已經構成違約。

從昆明起家的俊發集團有著“云南王”稱號，多年來在云南市占率第一，但去年下半年開始，俊發的流動性危機就已顯現。

去年10月，有關俊發裁員的消息流出，人員幾乎涉及所有的業務條線，部分地區的員工幾乎全部被裁完。隨后，又曝出大灣區總部撤場消息。

信托逾期

今年2月28日，惠譽將俊發地產的長期外幣發行人違約評級(IDR)從“B+”下調至“B-”，展望“負面；同時，還將俊發地產的高級無抵押評級以及PowerBestGlobalInvestmentsLimited的未償債券評級從“B+”下調至“B-”，回收率評級“RR4”。

對此，俊發直接回懟，表示“公司評級下滑是普遍現象”、“自己不存在兌付壓力，目前按時償付本息”。

但一個月之后，俊發集團子公司地產項目信托產品便尋求展期。為了展期成功，俊發還將延期一年內的收益上浮1%；與此同時，還追加了抵押增信措施，云南俊發鑫峰房地產追加位于云南省昆明市的三宗土地使用權作為信托計劃抵押物，面積合計8.05萬方，貨值14.23億，預評估價值1.523億。

最終，俊發地產到期的2.19億信托貸款未兌付，且展期方案未獲通過，基本宣告暴雷。該筆貸款為中建投信托2020年10月發放，期限18個月，到期日為2022年4月23日，相關的信托計劃為“中建投信托·安泉560號”。

4月23日，俊發旗下公司“云南瑞玖房地產開發有限公司”發布了一則延長期說明，宣布中建投信托.安泉560號（俊發林泉雅苑）集合資金信托計劃自動進入6個月延長期，至2022年10月23日止。

隨后沒多久，俊發便召開了溝通會。會上，俊發集團創始人李俊表示，中建投6個月寬限期的展期信托因未能及時溝通導致沒能通過，而現在信托方已經同意。

同時，李俊稱表示，俊發集團正在和多家大型央企、國企對接項目合作、資產處置等事宜，預計將回籠上百億資金，回籠的資金足夠覆蓋今年所有的工程支付和還本付息。

5月，俊發就將昆明市新螺螄灣2宗合計面積約161.23畝的住宅地轉讓，合計轉讓價格約26.66億元。

債務壓力

云南是俊發的重倉之地，在云南之外，俊發還將業務版圖擴大至大灣區、長三角、華中、西南四個區域的上海、佛山、廣州、西安等14個城市，隨之而來的還有負債的上升。

截至2022年6月末，俊發集團的總資產為1534.26億元，總負債1227.61億元，凈資產306.65億元，資產負債率80.01%。其中，流動負債約為1009億元，占比超82%，其中一年內到期的非流動負債232.34億元，而期末現金及現金等價物余額僅約24.56億元。

境內債方面，主要由俊發地產全資子公司俊發集團有限公司發行，目前存續債券兩只，存續規模40億元。其中一筆于2022年10月的到期債務“18俊發01”，本金展期兩年方案獲通過，逾期利息1.6億元。

尚未完成上市的俊發，信托融資是其資金來源的重要組成部分。在融資渠道收緊情況下，俊發開始頻繁借信托“輸血”。

2020年俊發與中鐵信托、平安信托、中建投信托發售多個產品，募資額在3億-4億間，如平安信托佳園400號集合資金信托募集3.9億；2020年6月，俊發集團通過中鐵信托成立銀杏2023期俊發春城一期項目集合資金信托計劃，產品規模4.4億元，募集資金主要投入俊發海東俊園三期19-4地塊。

2020年以來，俊發集團籌資性現金流均呈現凈流出狀態，2020-2022年中該指標分別為-26.57億、-87.63億以及-43.5億元，再融資壓力較大。

同時，其銷售情況也不容樂觀。過去三年，俊發的銷售金額分別為582.4億元，670.1億元、530億元，一直未完成之前制定的千億目標。

今年上半年，俊發集團實現營收63.2億元，同比下滑27.77%；實現歸母凈利潤-18.87億元，出現首次虧損。