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“10月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格下降的城市個數有所增加。” 11月16日國家統計局城市司首席統計師繩國慶對《10月全國70個大中城市商品房銷售數據》分析稱，“各線城市商品住宅銷售價格環比下降，一線城市同比上漲、二三線城市同比降幅略擴。”

而從統計局公布的整體數據來看，10月一二三線城市商品住宅銷售價格依舊出現環比下降。

“進入10月份，盡管政策利好不斷輸出，但是尚未觸達市場端，加上多地疫情反復，房地產市場恢復不及預期。”諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄認為，近期政策端利好持續釋放，房貸利率降至歷史低位，當前已有多城房貸利率跌破4%。11月份更是重磅出臺金融16條、“第二支箭”以及三部門支持保函置換預售資金等，力度空前，預計接下來兩個月市場修復進程有望加速。

政策暖風頻吹市場寒意難消

其實，為了樓市再生活力，各地政府以“因城施策”為主線軸，從年初開始陸續像樓市吹暖風。

11月11日，杭州市傳出開始執行貸款新政的消息，新政內容包括“認房不認貸”、首套房首付款三成、二套首付款比例降至四成等。9月16日，天津市住房城鄉建設委等7部門聯合發布《關于進一步完善房地產調控政策促進房地產業健康發展的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》提到，支持新市民合理購房需求，非本市戶籍且在本市就業的新市民、大學畢業生，持連續6個月的社會保險或個人所得稅證明可在天津市購買1套住房，濱海新區仍執行原購房套數政策。

據媒體報道的不完全統計，今年以來，包括鄭州、秦皇島、福州、衢州、蘭州、紹興、佛山、沈陽、惠州、中山、東莞、句容、長沙、揚州、合肥、沈陽、杭州、湖州、銀川、大連、哈爾濱、唐山、無錫、江門、廣州、九江、南京、武漢、成都、廊坊、海寧、蘇州、西安、濟南、青島、天津等36個城市調整了樓市限購政策。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，在中央堅持“房住不炒”定位的指導下，一二線城市政策優化的力度普遍偏弱，各地高頻小步優化成為今年以來房地產政策調整的一大特點。

雖然多地政策頻頻送暖，但是樓市市場之寒似乎依然難解。

中指研究院數據顯示，10月全國商品房銷售面積同比下降23.2%，降幅擴大 ,10月單月全國商品房銷售面積和金額同比降幅均在兩成以上，降幅較9月分別擴大7.1和9.5個百分點，1-10月累計同比降幅仍超兩成。不同區域來看，僅東部區域銷售面積及金額累計同比降幅有所收窄，中部、西部、東北地區累計同比降幅均擴大。

從二手房市場來看，截至10月，百城二手房均價為15945元/平，環比跌0.16%，目前已連續6個月環比下跌；而9月環比下跌服務為0.13%；同比跌0.51%，而9月同比跌幅為0.39%。

（數據來源中指研究院）

統計局數字顯示，10月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有58個和62個，比上月分別增加4個和1個；同比下降城市分別有51個和64個，比上月均增加1個。

樓市銷量一直走在前端的北上廣深四大一線城市中，廣州、深圳樓市降溫明顯。其中，廣州、深圳新房銷售價格環比降幅分別為0.3%和0.7%；二手房售價環比降幅分別為0.7%和0.2%。上海二手房售價環比降幅為0.4%。

觀望情緒主導，市場信心匱乏

對于銷售端的低迷，58安居客房產研究院分院院長張波分析，樓市未現回暖還是和市場信心不足有著直接關系。

從安居客發布的2022年《10月國民安居指數報告》來看，10月購房者信心指數為99.8，有40.3%的購房者認為11月房價走勢將基本持平。

諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙坦言：“雖然8、9月成交銷售數據呈現連續2月上升局面，但在市場信心不足、居民購房觀望情緒濃厚的背景下，10月份國慶假期居民購房計劃延緩疊加10月份居多城市疫情再度暴發，拖累市場修復速度。”

11月15日的新聞發布會上，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉表示，房地產市場出現了一定積極變化，但是下行態勢還在持續。

銷售的持續低迷，讓房企的開發不斷縮量：1-10月份，全國房地產開發投資113945億元，同比下降8.8%，降幅擴大0.8個百分點；至此，開發投資累計同比連續19個月收窄，且連續7個月同比呈現負增長態勢。從單月數據上看，10月單月房地產開發投資額為10386億元，環比下降18.5%。10月開發投資數據低于預期，投資額較9月有所下滑。

對此，多名業內分析師一致判斷：在銷售端并未明顯改善下，行業資金仍存壓力。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜分析，單月來看，10月新開工面積環比下降，絕對規模處今年以來月度最低水平，但在去年同期低基數下，同比降幅收窄9.3個百分點；10月，房地產開發投資額亦為今年以來單月最低水平，同比降幅較上月擴大3.9個百分點，企業投資意愿明顯不足。短期來看，近期支持房企融資的多項舉措落地，針對優質房企的預售資金監管政策亦在調整落位，預計多個政策疊加將改善房企資金壓力，提振企業信心，在“保交樓”要求下，年底房地產投資或有改善，但全年下降幅度或仍較大。

在張波看來，除了針對改善性需求的政策或進一步發力外，經濟層面的總體回暖將有利于拉動整體購房者信心和行業信心恢復。據中原地產數據，截至10月15日，年內房地產調控已經超過1000次，同比上漲接近70%，9月單月超過135次，而這些政策端的影響必將會逐步反映在樓市之中。