整體市場成交：疫情等因素干擾，10月未見旺季特征

市內(nèi)疫情反彈等因素的擾動，作為四季度開端的10月份整體而言并未呈現(xiàn)“金九銀十”的旺季特征，各業(yè)態(tài)成交量在2-5.5萬㎡之間，均相對較低，且同比環(huán)比下滑為主。各業(yè)態(tài)均價同樣有所下降，其中公寓環(huán)比下降32%，主要由于9月較多高價大平層產(chǎn)品紛紛登陸銷量榜單。供應(yīng)方面的亮點(diǎn)來自天河國際金融城，城投灣區(qū)金融港一棟30層甲級寫字樓月內(nèi)獲批預(yù)售。

寫字樓市場：成交環(huán)比下跌6%，同比上升1%

【資料圖】

合富大數(shù)據(jù)顯示，10月全市寫字樓成交量為42466㎡，環(huán)比9月下跌6%，同比去年10月上升1%，同比環(huán)比數(shù)值大致持平，但從往年成交情況看，四季度一般較容易產(chǎn)生大宗交易，因此接下來的兩個月仍較值得期待。

寫字樓成交由南沙區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)、天河區(qū)、黃埔區(qū)的交易支撐，對比9月多個區(qū)域都有1萬㎡左右較可觀的成交量，10月成交集中在南沙區(qū)，主要由星河發(fā)展大廈的大宗交易帶來。

銷量榜單中，南沙星河發(fā)展大廈11-22F（項(xiàng)目全部可售樓層，其余樓層部分按規(guī)定自持）網(wǎng)簽超2.2萬㎡，從而遙遙領(lǐng)先其余項(xiàng)目。項(xiàng)目位于南沙明珠灣靈山島尖，是星河產(chǎn)城在南沙的產(chǎn)融首作，目前為現(xiàn)樓狀態(tài)，其非自持部分根據(jù)項(xiàng)目地塊出讓條件須引入總部經(jīng)濟(jì)、科技創(chuàng)新、金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。另外其余榜單項(xiàng)目也出現(xiàn)不少整體交易，如思科智慧城14號地塊樓棟8F整層，以及科學(xué)城總部經(jīng)濟(jì)區(qū)A10棟小獨(dú)棟產(chǎn)品同樣成交4個整層。

10月份成交可謂不過不失，一方面市場并未呈現(xiàn)旺季的強(qiáng)勢特征，但另一方面在南沙星河發(fā)展大廈等大宗交易支撐下市場仍能保溫，成交高于年內(nèi)大多數(shù)月份。從過去數(shù)年的歷史成交數(shù)據(jù)看，四季度在全年成交的比重基本在30%以上，在2018-2019年更為40%以上。因此接下來的兩個月對于全年成交仍至關(guān)重要，也較值得期待。

公寓市場：10月份環(huán)比下跌21%，同比下跌41%

公寓市場方面，合富大數(shù)據(jù)錄得10月公寓成交量為54041㎡，環(huán)比9月則下跌21%，同比去年同期下跌41%，缺乏大宗交易加上中下旬疫情的影響，對比8-9月呈下降趨勢。新增供應(yīng)方面，10月公寓新增供應(yīng)約7萬㎡，來自荔灣新天地、從化云谷、粵海云港城、牛津park等4個項(xiàng)目。

成交分布方面，多數(shù)區(qū)域環(huán)比9月大致持平或呈現(xiàn)一定的漲幅；降幅集中在9月有大宗交易的黃埔區(qū)（永悅商務(wù)中心）。

越秀集團(tuán)多個項(xiàng)目本月繼續(xù)在榜單中占據(jù)顯著比例的位置，其中星匯海珠灣大平層新貨推出后本月內(nèi)迅速網(wǎng)簽；在區(qū)域內(nèi)的中海觀瀾府售罄后，星匯海珠灣大平層新貨接棒填補(bǔ)市場空白，項(xiàng)目當(dāng)前主打E3棟136-350㎡江畔大平層，強(qiáng)調(diào)極致舒適居住體驗(yàn)；次席的奧園康威廣場簽約近6000㎡，涉及多個整層，有消息稱近期有企業(yè)購入該項(xiàng)目公寓作員工宿舍用途。

在10月份公寓的銷量榜單中，仍主要以若干促銷走量型熱銷個盤為主，同時國企特色較為顯著。在相對同質(zhì)化的產(chǎn)品中，當(dāng)前主打大平層公寓的越秀星匯海珠灣較為獨(dú)特，但在新貨面市后獲得較為可觀的成交。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前市面上有較多高端大平層產(chǎn)品蓄勢待發(fā)，主要依“云山珠水”的脈絡(luò)，分布于市內(nèi)各高價值板塊，并通過豪裝、名師設(shè)計(jì)、豐富配套等提高項(xiàng)目溢價。由于品質(zhì)高、產(chǎn)品強(qiáng)，往往能成為區(qū)域明星標(biāo)桿，因此該小眾品類的市場影響力在未來絕對不容小覷。

商鋪市場：10月份環(huán)比下降22%，同比下降57%

合富大數(shù)據(jù)顯示，廣州商鋪市場10月成交量走低，為21744㎡，環(huán)比下降22%，同比下降57%，10月成交橫向?qū)Ρ热詫倌陜?nèi)低位。新增供應(yīng)1.4萬㎡，主要來自各區(qū)多個住宅項(xiàng)目。其中南沙推新3個項(xiàng)目，分別是中交國際郵輪廣場、灣區(qū)金融城、中國鐵建海語熙岸。

在金茂灣、保利城等項(xiàng)目的帶動下，南沙成為10月份唯一成交量變化較為積極的區(qū)域；而遠(yuǎn)郊的增城、從化以及整個中心區(qū)域均有較大幅度的環(huán)比下降。

商鋪月度榜單個盤仍維持相對并不活躍的狀態(tài)，由于并無產(chǎn)生大宗交易，各盤成交量在2000㎡以內(nèi)；同時以越秀集團(tuán)為代表的國企項(xiàng)目上榜個數(shù)較多。

在各種商辦業(yè)態(tài)中，商鋪市場屬受疫情的波動最為顯著，因此在10月疫情有所反彈的背景下，業(yè)態(tài)成交較平淡并不足為奇。但從當(dāng)月的銷量榜單可見，“基本盤”社區(qū)底商在相對淡靜的底色下，仍舊保有一定的市場溫度。實(shí)際上，只要該社區(qū)因?yàn)橛休^多且穩(wěn)定的住戶，通過引入與居民日常生活緊密相關(guān)的業(yè)態(tài)，商鋪的經(jīng)營勝算仍較高，投資風(fēng)險仍可控，故能獲得投資者的青睞。