本報記者莫莉

由超低利率所帶來的英國房市繁榮正在面臨嚴(yán)峻考驗。英國央行本月初公布的數(shù)據(jù)顯示，在利率上升和生活成本加大的影響下，英國11月房地產(chǎn)市場大幅放緩。另有數(shù)據(jù)顯示，2022年10月至12月，英國3000萬套房屋中，近1600萬套的平均價值縮水了3900英鎊——這意味著英國一半以上的房屋價值都出現(xiàn)了下跌。與此同時，英國經(jīng)濟也被國際貨幣基金組織(IMF)敲響“警鐘”。1月31日，IMF表示，英國是今年唯一可能陷入衰退的主要經(jīng)濟體。

本周，英國央行、歐洲央行和美聯(lián)儲都將召開利率會議，預(yù)計英國央行和歐洲央行將加息50個基點；但美聯(lián)儲將放緩加息步伐至25個基點。在經(jīng)濟衰退和英央行持續(xù)加息之下，英國房市“紅燈”頻閃。有觀點認(rèn)為，英國房市的關(guān)鍵時刻已經(jīng)來臨，抵押貸款利率的上升可能導(dǎo)致英國再現(xiàn)上世紀(jì)80年代的房價崩盤現(xiàn)象。

(資料圖)

英國房市亮“紅燈”

1月4日，英國央行公布的數(shù)據(jù)顯示，英國11月的房地產(chǎn)市場大幅放緩，人們增加了信用卡借貸，這表現(xiàn)了利率上升和生活成本危機的影響。英國貸方在11月批準(zhǔn)了46075筆抵押貸款，低于10月的57875筆，創(chuàng)下自2020年6月以來的最低水平。房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站Zoopla的一份報告也顯示，2022年10月至12月，英國3000萬套房屋中，近1600萬套的平均價值縮水了3900英鎊。2022年下半年，超過100萬套房屋喪失了2020年2月至2022年2月新冠疫情期間的漲幅。不斷飆升的利率和日益緊縮的生活成本正在給房地產(chǎn)市場帶來壓力，英國最大的抵押貸款機構(gòu)之一哈利法克斯(Halifax)表示，英國房價在連續(xù)4個月下跌后，今年英國房價將下跌8%左右。

多年以來，在嚴(yán)格的規(guī)劃法律、獎勵自有住房的稅收制度、自上世紀(jì)五六十年代以來新房建造數(shù)量大幅下降等結(jié)構(gòu)性原因之下，英國房市出現(xiàn)了大繁榮現(xiàn)象。但當(dāng)前來看，這種現(xiàn)象可能正在中斷甚至終結(jié)。本周，哈利法克斯的數(shù)據(jù)顯示，首次購房者需要支付30萬英鎊才能買房，首付為6.2萬英鎊。在抵押貸款壓力加大之下，去年超過60%的抵押貸款是聯(lián)名完成的。凱投宏觀房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家安德魯·威夏特表示，抵押貸款平均報價利率已從2021年底的1.4%攀升至2022年11月的5.7%的峰值。他表示，當(dāng)利率為2%時，目前的房價水平是可以承受的，但當(dāng)?shù)盅嘿J款利率為5%、4%甚至3%時，情況就不一樣了。抵押貸款利率上升意味著購房者的貸款能力和意愿將下降，從而減少他們的預(yù)算，給房價帶來下行壓力。要想在年底前將房價負(fù)擔(dān)能力恢復(fù)到可持續(xù)的水平，就意味著房價的市盈率將從目前的近8倍下降到6倍以下，這與房價下跌約20%相一致。

與英國房市亮“紅燈”相伴而來的，還有英國經(jīng)濟的疲弱表現(xiàn)。1月31日，IMF上調(diào)了對大多數(shù)主要經(jīng)濟體的預(yù)測，并表示全球經(jīng)濟前景已變得更加光明。但它將英國列為例外——英國是今年唯一可能陷入衰退的主要經(jīng)濟體。該組織預(yù)計，在能源價格高企、抵押貸款成本上升和稅收增加的重壓下，英國家庭支出將出現(xiàn)下滑。從2022年最后一個季度到今年最后一個季度，英國經(jīng)濟將萎縮0.5%。

英國央行持續(xù)加息成主因

雖然時代和國家不同，但歷次房地產(chǎn)泡沫崩潰都跟貨幣收緊和加息有關(guān)。風(fēng)險是漲出來的，泡沫越大破裂的可能性越大、調(diào)整也越深。有觀點認(rèn)為，對于多年來持續(xù)大漲的英國房市來說，關(guān)鍵時刻已經(jīng)來臨。抵押貸款利率的上升將再現(xiàn)上世紀(jì)80年代的房價崩盤。這種觀點是否杞人憂天尚難斷言，但英國央行加息重壓房地產(chǎn)市場卻是不爭的事實。

自2021年12月英國央行首次加息以來，截至2022年12月，英國央行已經(jīng)連續(xù)9次加息，基準(zhǔn)利率已經(jīng)從最初的0.1%上調(diào)至目前的3.5%。考慮到英國央行此前多次強調(diào)，他們尚未完成加息周期。大部分經(jīng)濟學(xué)家認(rèn)為，英國央行可能會在本周四連續(xù)第10次加息，加息幅度將是50個基點。

在英國央行持續(xù)加息之下，英國抵押貸款批準(zhǔn)率比新冠疫情前下滑了30%，英國房價也比去年8月的峰值下降了4.3%。大多數(shù)分析師認(rèn)為，2023年英國房價將進一步下跌，更有悲觀者預(yù)測，如果考慮到通脹因素，英國房價從峰值到谷底的跌幅將超過25%。野村證券英國經(jīng)濟學(xué)家喬治·巴克利表示，英國房價還將下跌，因為不斷上升的利率使住房貸款的還本付息變得更加昂貴。下跌的幅度將取決于這種調(diào)整發(fā)生的速度。根據(jù)野村證券的估算，要在今年年底前將抵押貸款償還收入比恢復(fù)到長期平均水平，需要房價下跌20%。如果從現(xiàn)在到2027年底的調(diào)整速度更慢一些，那么下降幅度將略低于10%。野村證券的核心預(yù)測是，到2024年年中，英國房價將下跌15%。

貝倫貝格銀行首席英國經(jīng)濟學(xué)家卡勒姆·皮克林則認(rèn)為，英國房價調(diào)整的規(guī)模很重要，因為整體英國經(jīng)濟對大幅波動(無論是上行還是下行)都很敏感。他說，根據(jù)英國皇家特許測量師學(xué)會(RICS)最新發(fā)布的公告判斷，即將到來的經(jīng)濟低迷很可能與上世紀(jì)90年代初利率達到15%的峰值以及全球金融危機時英國銀行系統(tǒng)瀕臨崩潰的情況相類似。他表示，與近期一連串整體經(jīng)濟意外樂觀的數(shù)據(jù)形成鮮明對比的是，英國皇家特許測量師學(xué)會12月房市調(diào)查結(jié)果卻不容樂觀。

（文章來源：金融時報）