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“深圳要放開港澳人士購買商業，公寓，商業公寓可以不限套數，以前是要注冊公司買。”近日有市場消息稱，深圳將對港澳人士放開商業和公寓的有關限購。

(相關資料圖)

就以上傳聞，一位深耕深圳房地產市場的中介機構高管在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示“暫未接到政策通知。”而發布該消息的中介人士也表示，目前還沒有收到正式文件通知。

9月11日，深圳市住房公積金管理中心工作人員向每經記者介紹稱，“目前我們這邊政策也在梳理和明晰當中，到時可以留意官方發布，但會不會公布、什么時候公布，我們也不確定。”

該工作人員表示，如果接下來落實的話，港澳居民可以以個人身份購買商務公寓或者非住宅類的辦公用樓，但具體話還是要觀望下政策的發布，或者以最終審核結果為準。

具體到實際操作中，該工作人員介紹稱，當下如果港澳居民有購買商務公寓或非住宅類的辦公用樓需求，可以先提上來做網簽，如果網簽備案能通過了，證明已經落實到位了；如果不能通過，就是暫時還不可以。

對于目前是否有港澳居民已經審核通過網簽，上述工作人員表示，“目前沒收到，但每個人情況不一樣，最終還是要以個人情況為準。”

商辦、公寓去化緩慢

事實上，過往深圳限購政策針對港澳臺居民細分到住宅和商業兩類。

多位地產中介在接受每經記者采訪時表示，“為惠及港澳臺人士在深圳購買住宅類房產提供便利，僅需港澳人士提供港澳人士身份證及回鄉證即可購買一套住宅。外籍人士（含港澳臺人士）不允許在深圳購買非住宅類房產。”

據2007年7月發布的《深圳市國土局關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》，境外機構和個人購買非自用房地產的，要遵循商業存在的原則，申請設立外商投資企業，取得營業執照后方可按照核準的經營范圍從事相關業務。

也就是說，境外機構和個人購買深圳非自用商品房，必須要取得兩證：《外商投資企業批準證書》和是《營業執照》，營業執照中要有房地產投資的營業范圍。

來源：深圳中原研究中心

據深圳中原地產研究中心統計，目前深圳在售公寓項目共有74個，其中寶安區公寓項目最多，超過20個；南山區和龍崗區各有10個；其他區的公寓項目數量均少于10個。價格方面，單價最高的為恒裕深圳灣，約15.3萬元/平方米，單價最低的為京基御景薈都，約2萬元/平方米。2023年前7個月，港人來深置業宗數同比上漲超4倍。近4年，港人在大灣區所有城市的置業金額中，深圳遙遙領先。

“深圳公寓、商辦去化還是比較慢，它們的投資屬性較強，目前行情下持幣在手是更多人的選擇。”深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉在接受每經記者微信采訪時表示，由于2020年7月深圳商務公寓停止審批，近兩年公寓供應下滑嚴重，今年只有4個公寓項目獲批，成交也快速下滑，存量可能并不是很多。今年只有4月和8月有新增商務公寓入市，截至8月，深圳商務公寓成交總金額只有192億元。

商辦類產品目前遇到銷售困境，在房企一線人員身上更能得到印證。日前，每經記者在與負責某頭部上市房企多個商辦類項目的管理人員聊及商辦類產品銷售情況時，其表示，“比住宅更難，即便是在概念頻出的深圳西部地段，依舊需要更多精力才能取得不錯成績。”

鏡鑒咨詢創始人張宏偉通過微信向每經記者分析認為，深圳的非住宅類物業，比如寫字樓、公寓供應量非常大，去化壓力也非常大，對港澳居民開放非住宅類購房資格，從政策目的來看，是想借助港澳局面去化非住宅類物業的庫存。

“對整體市場影響不大”

如果向港澳居民放開商業類產品限購，將會對深圳樓市產生哪些影響？

一位深圳資深地產經紀人在接受每經記者采訪時分析認為，“沒有任何影響力，可以忽略不計。港澳居民也有不少有需求購買商業類產品來辦公或做生意，特別是在大灣區融合加速的背景下，未來會有越來越多的港澳居民到深圳生活辦公，可以加快商業類產品的去化，但對整體市場影響不大。”

張宏偉則表示，實際上，港澳居民尤其是有投資經驗的高凈值人群，即使購買非住宅類物業，也都是挑選市中心核心優質資產進行投資配置，很少會買非核心區的非優質資產。因此，從實際政策效果來看，深圳核心區的優質寫字樓、公寓有可能銷售量在短期內會有一波行情，但是非核心區的非住宅類物業仍然面臨較大的去庫存壓力。

來源：樂有家研究中心

值得注意的是，近期的樓市優化政策正在逐步激活深圳樓市。據每經記者了解，深圳“認房不認貸”政策落地一周，看房量上漲50%，市場成交開始活躍。不過新政后，超六成二手房源低于參考價成交。

樂有家研究中心數據顯示，9月1日-5日，樂有家門店成交的房源中，65%是低于參考價成交的，9%是略高于參考價5%成交的。只有17%的房源是高于參考價20%以上成交的。與7-8月相比，新政后低于參考價成交的房源占比處于穩定狀態，成交價方面沒有明顯變化。

“就當前市場各方面表現來看，新政對深圳樓市起到了穩定預期、推動入市的積極作用，但不會帶來房價反彈。改善性需求及剛性需求將在9-10月逐漸釋放，給市場帶來活力。”樂有家研究中心分析認為。

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封面圖片來源：視覺中國(000681)-VCG211295117075