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證券時報記者 李穎超 謝忠翔

9月7日，工商銀行(601398)、農(nóng)業(yè)銀行(601288)、中國銀行(601988)、建設銀行(601939)、交通銀行(601328)和郵儲銀行以及中信銀行(601998)、興業(yè)銀行(601166)、招商銀行(600036)等紛紛公布存量房貸利率下調(diào)具體規(guī)則。

(相關資料圖)

從各家公布的細則來看，涵蓋存量房貸利率調(diào)整的范圍及規(guī)則、申請渠道、調(diào)整時間等內(nèi)容。調(diào)整存量房貸的具體加基點數(shù)將根據(jù)不同時間段確定。

根據(jù)已公布銀行公告，具體可分為三個時間段: 2019年10月7日以前，2019年10月8日至2022年5月14日以及2022年5月15日以后。這也意味著，此次下調(diào)利率，不同時間段發(fā)放的貸款利率下調(diào)幅度不一致。

工農(nóng)中建四大行宣布，將于9月25日起集中批量安排。工商銀行明確，原貸款發(fā)放時執(zhí)行所在城市首套房貸利率政策且當前為貸款市場報價利率（LPR）定價的存量房貸，該行將于9月25日集中批量調(diào)整合同貸款利率，批量調(diào)整后于當日起按新的利率水平執(zhí)行。農(nóng)業(yè)銀行表示，將于9月25日起主動進行批量下調(diào)，無需客戶申請。中國銀行稱，對于符合條件的存量首套住房貸款，客戶無需提交申請，將統(tǒng)一通過批量調(diào)整的方式進行調(diào)整。建設銀行稱，該行擬于9月25日對符合公告相關情形的浮動利率貸款，采取變更合同利率的方式進行統(tǒng)一調(diào)整。

以建設銀行發(fā)布的細則為例，建設銀行存量首套住房貸款利率調(diào)整將遵循：2019年10月7日（含）前發(fā)放的，調(diào)整后的利率按相應期限（原貸款合同期限）LPR利率執(zhí)行；2019年10月8日（含）~2022年5月14日（含）發(fā)放的，調(diào)整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限（原貸款合同期限）LPR利率執(zhí)行；2022年5月15日（含）~2023年8月31日（含）已發(fā)放的或已簽訂合同但未發(fā)放的，調(diào)整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限（原貸款合同期限）LPR-20個基點執(zhí)行。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向證券時報記者表示，調(diào)整細則體現(xiàn)了“因城施策，能調(diào)盡調(diào)，一調(diào)到底”，照顧到了不同時間、不同城市的差異性，尊重了因城施策的原則，給了市場明確的預期。

他表示，在存量房貸中，80%是首套房貸款，其中2016年~2021年發(fā)放的貸款利率比較高，大約占60%左右，此次下調(diào)將有效降低月供支出，溫和釋放被擠壓的生活消費。

根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至今年6月末，我國個人住房貸款余額38.6萬億元。據(jù)中金公司分析師測算，當前銀行存量按揭利率約為4.7%左右，假設存量按揭利率下調(diào)至新發(fā)放利率4.0%左右的水平，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，估算可降低借款人月供約400元；每年可減少房貸利息約3000億元。

此前不少分析人士認為，若存量房貸利率下調(diào)細則落地，非一線城市或更加受益。

據(jù)了解，2008年調(diào)降存量房貸利率時，由于當年“轉(zhuǎn)按揭”盛行，銀行為爭奪按揭貸款業(yè)務，普遍選擇存量按揭貸款給予利率7折優(yōu)惠。而如今，相對于彼時調(diào)降存量房貸利率時的貸款規(guī)模和政策環(huán)境，住房按揭貸款的定價已發(fā)生較大的改變。

招商證券銀行業(yè)首席分析師廖志明此前撰文稱，當前按揭貸款定價機制已采用“三層定價機制”：一是全國層面，監(jiān)管部門確定全國層面的貸款利率政策下限；二是地方層面，各城市政府在全國層面的政策底線基礎上，按照“因城施策”原則確定當?shù)厣虡I(yè)性個人住房貸款利率下限；三是商業(yè)銀行層面，商業(yè)銀行綜合考慮資金成本、信用風險等因素，與借款人協(xié)商確定具體利率水平。這些情況與上一輪調(diào)降時已有較大不同。