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今天，我們來聊一聊央行剛發布的“住房信貸新政策”。這個政策將首套房住房首付比例降至20%，二套房首付款比例降至30%。同時，約定了首套房貸款利率按照現行利率下限執行，二套房加20個基點。此外，央行還對存量房貸款利率下調做了詳細的規定。

簡單講，繼續支持剛需與改善型購房需求，滿足存量房購房者降低貸款利率的需求，讓更多想要買房的人抓緊上車，讓已經買房的人安心還貸。

(資料圖片)

先解釋下，首付款比例和貸款利率。根據央行的文件，這個政策不再區分限購與非非限購城市，全國所有地方完全實施相同的政策。

1、首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。

2、將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。

以目前市場利率4%計算，購買首套房，最低利率可以做到3.8%。

再來解釋下存量房貸款利率下調，如何調？央行給存量房貸款做了詳細定義：

這個定義里有三個關鍵詞：8月31日之前，金融機構已發放、已簽訂合同但是未發放的，借款人符合當地首套住房標準。

很多人不理解這句話到底是什么含義，好像“已發放”和“簽合同未發放”矛盾了。我的理解是，已經發放的和未發放的兩種情況都符合存量房降低貸款利率條件。

比如，A同學在8月1日買了一套房，簽訂了借款合同，并發放了貸款，他符合首套住房標準；B同學是8月20日購買首套房，簽了合同，但是還未放款。A和B兩個人都可以向銀行申請存量房貸款利率下調。

具體下調的比例為“不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。”如果A同學買房的時候，當地首套房貸款利率下限是4.8%，上浮20個基點，是5%。那么這次降低利率，只能把上浮的20個基點去掉，仍按照4.8%執行。

所以，之前買房的購房者，即使申請了存量房貸款利率下調，也大概率只能去掉當時的上浮比例，無法做到當前首套房最低3.8%的利率。

央行的政策會對房地產市場帶來怎樣的影響？

1、會對房地產銷售帶來正面影響。繼7月樓市成交下滑30%后，8月繼續下滑30%。數據顯示，一線城市熱度轉降，8月整體成交面積環比下降25%，同比下降43%，前8月累計同比微增4%。北京受限于供應，成交同環比近乎“腰斬”；上海本月供應回升并未帶動成交如期放量，累計同比由正轉負。

二、三線城市略有回升，8月整體成交面積環比下降3%，同比仍下降28%。

市場已經極為低迷，開發商回款遇到嚴峻的困難。這時候需要持續刺激樓市成交。現在已經連續出臺了允許開發商降價促銷、浙江不限購不限售、認房不認貸，以及央行降低首套二套首付比例等一系列刺激政策。

這些政策從需求端、資金端全面刺激，希望更多人不被政策限制，抓緊買房。相信政策會有一定效果，因為真正急于買房的人，看到利率和首付比例降低，會快速下手。

2、仍然較難出現搶購潮，更別想漲價潮。我看有自媒體寫文章說，深圳、廣州、武漢等地突然宣布“認房不認貸”會刺激購房，甚至一些中介開始吹噓房價要漲。

“認房不認貸”主要對哪些人有用？A在青島購買過一套房，但是他去了深圳工作，由于有房貸，所以無法在深圳享受首套房貸款優惠。現在“認房不認貸”，讓A可以在深圳以首套房購房者身份享受貸款利率優惠了。

已經在外地背了房貸的人，又想在新的城市再背房貸，請問這種財力雄厚的購房者比例有多少？

大部分需要房子的人，都是剛畢業踏入工作崗位的年輕人，他們本身就很少有人背上房貸。而他們的共同特點是，收入低，沒存款，無力購房。

想要讓更多人買房，主要看兩個標準：房價收入比、租售比。房價收入比8-12倍，是全球公允的數值，也就是說1年可支配收入可以買10平方的房子，比如，北京房價7萬一平，一年可支配收入必須要到達70萬，才能輕松買100平的房子。

另外，租售比也影響著購房積極性，因為如果房租價格過低，很多人會選擇租房住。目前，一線城市的普遍租金收益在1%-2%，比如，500萬的房子，年租金可能在5-10萬之間。二三線，由于房價低一些，租金收益在3%。

如此低的租金收益，買房就變得不那么劃算。比如，500萬的房子，每年3.8%的利息，大概是19萬，而租金只能收到10萬。這顯然是虧錢的。

目前，全國的房價收入比都偏高，租金收益偏低。租金才反映了房子的真實需求，因為房子帶有金融屬性，而租金沒有。因此，當前高房價之下，想要通過一系列的非降價措施大幅提升銷量是很難的。而漲價，更是天方夜譚！

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